Стремительное обесценение рубля и рост ставок по ипотеке заставляет людей брать кредиты на покупку жилья, не задумываясь о прочности собственного финансового положения. В кризис такое необдуманное поведение особенно опасно – из-за сокращения доходов и роста расходов заемщик, не имеющий «подушки безопасности», может не только лишиться квартиры, но и остаться с огромным долгом перед банком, предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости бьет рекорды: по данным Росреестра, 26,9% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в России в январе-сентябре 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита, сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

В Москве также растет количество ипотечных сделок: если в январе – ноябре 2013 г. столичное управление Росреестра зарегистрировало 30 639 ипотечных договоров, то за 11 месяцев текущего года – 38 720.

В целом, согласно информации Банка России, за три квартала 2014 г. отечественные банки выдали более 700 000 ипотечных кредитов на общую сумму 1,2 трлн рублей, что в 1,26 раза превышает уровень января-сентября 2013 года в количественном и в 1,35 – в денежном выражении. В январе-сентябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что примерно соответствует уровню четвертого квартала 2012 г., однако в сентябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,5% - это на 0,2 п.п. выше значения предыдущего месяца. Учитывая сохранение высокой стоимости фондирования и коррекцию ценовых параметров ипотечных программ основных участников, АИЖК ожидает роста ставок. По прогнозам агентства, по итогам 2014 г. средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5%, притом что в декабре месячная ставка выдачи может вырасти до 13 - 13,5%.

Рост ставок по ипотеке в условиях удорожания стоимости фондирования – напомним, с марта ключевая ставка ЦБ увеличилась практически вдвое, с 5,5% до 10,5% - явление закономерное и, в общем-то, неизбежное. По всей видимости, ипотека будет постепенно дорожать и дальше, пропорционально повышению ставки Банка России. Но стремление срочно купить квартиру, даже на пределе возможностей, пока ипотечная ставка не достигла заоблачных высот, а рубль еще окончательно не обесценился, сродни желанию во что бы то ни стало запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, невзирая на уже набранную тем скорость. В кризис, когда доходы сокращаются из-за снижения зарплат и разгона инфляции, а риск потери работы резко возрастает, ипотека на пределе возможностей вместо радости от новоселья с большой вероятностью обернется потерей денег и жилья из-за невозможности обслуживать кредит. Более того, по причине падения цен на недвижимость сумма, полученная от продажи квартиры на торгах, может не покрыть кредит полностью, в результате чего неудачливый заемщик не только лишится жилья, но и останется должен банку значительную сумму.

Конечно, когда жилье действительно необходимо, а собственных накоплений недостаточно, обойтись без ипотеки сложно или вообще невозможно. Но в кризис условия кредита должны быть такими, чтобы даже в случае значительного сокращения доходов заемщик мог обслуживать свои обязательства, не переходя в режим жесткой экономии. Потребности у всех разные, но ориентиром могут служить расходы на аренду: если ежемесячный платеж по ипотеке не превышает затрат на наем такой квартиры, то кредит можно брать. Если ипотека сильно дороже, то лучше воздержаться.

На практике приемлемый размер ежемесячных платежей можно обеспечить лишь при значительном первоначальном взносе – в 50% от стоимости квартиры и более (против «классических» 30%).

Приведем конкретные расчеты для небольшой двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. Согласно калькулятору «Оценка квартир онлайн» на www.irn.ru, «двушка» площадью около 55 кв. м в панельном доме, расположенном в пределах 15 минут ходьбы от метро «Бабушкинская», стоит сейчас примерно 9 млн руб. Аренда такой квартиры обойдется в 40 000 руб. (с небольшим) в месяц (см. калькулятор «Оценка аренды квартир»). Чтобы ежемесячный ипотечный платеж за эту квартиру составил примерно такую же сумму, в качестве первоначального взноса придется отдать 60% стоимости недвижимости, то есть 5,4 млн руб. (при ставке 13% и сроке кредита 20 лет – см. «ипотечный калькулятор»).

В общем, принимая решение о покупке квартиры в ипотеку в период кризиса, надо особенно тщательно взвешивать все аргументы за и против, чтобы в итоге не остаться у разбитого корыта, подчеркивает эксперт. Получение денег – это только первый и самый легкий этап многолетнего сосуществования заемщика с кредитом, которое совсем не обязательно заканчивается счастливым снятием с квартиры обременения. И в кризис риск неблагополучного финала особенно велик.