Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье могут просесть в масштабах кризиса 2008-2009 годов
Нынешняя ситуация очень напоминает 2008 год
Экономическая и геополитическая ситуация все больше напоминает события шестилетней давности. Поэтому, по всей видимости, реакция рынка недвижимости на происходящее будет сопоставима той, что имела место шесть лет назад, в период кризиса 2008-2009 гг., считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Вспомним хронологию событий 2008 г. В августе 2008 г., во время летних Олимпийских игр в Пекине, Грузия приступила к окончательному решению «югоосетинского вопроса», начав обстрел Цхинвали. Россия активно вмешалась в эту историю, в связи с чем была обвинена странами Запада в «агрессии против суверенного государства». На фоне угроз со стороны некоторых стран НАТО ввести санкции и вообще всячески испортить России жизнь отечественная валюта упала примерно на 10% относительно доллара – с 23-24 до 26-27 руб.
В сентябре 2008 г. лопнул Lehman Brothers. Банкротство одного из крупнейших инвестиционных банков мира стало отправной точкой глобального кризиса, который в России проявился главным образом в виде кризиса ликвидности, когда западные банки по причине финансового апокалипсиса прекратили кредитовать компании из развивающихся стран, в том числе из РФ. Естественно, ухудшение экономических показателей отразилось и на валюте: всего рубль потерял к доллару к концу 2008-го – началу 2009 г. чуть более 50%, скатившись с 23-24 руб. за доллар летом 2008 г. до 36-37 руб. к концу 2008 - началу 2009 гг.
В течение следующего года курс рубля постепенно восстановился до 30 руб. за доллар, в 2011 г. – до 27-28 руб., то есть доллар потерял более 50% от прежнего роста. Таким образом, итоговое ослабление рубля к доллару составило не 50% (в момент шока), а около 20% (23-24 руб. до и 28-30 руб. после).
Рынок недвижимости осознал и ощутил кризис к ноябрю 2008 г. Стоимость недвижимости в Москве достигла исторического максимума к концу лета 2008 года и после непродолжительной остановки начала ощутимо снижаться с наступлением октября. К концу 2009 г. глубина падения долларового индекса стоимости жилья составила 34% – с $6122 за метр в начале октября 2008-го до $4035 в конце декабря 2009 г. А в минимуме, который составлял $3858 за метр в сентябре 2009 г., спровоцированное кризисом снижение цен достигало 37%. Признаки оживления рынка появились весной 2009 г.
«Если не вдаваться в детали, то события последних месяцев, в принципе, мало чем отличаются от того, что происходило в 2008 г. Роль грузинской истории играет конфликт вокруг Украины и присоединения Крыма, причем обострение противостояния между украинскими властями и оппозицией (бегство Януковича) также случилось во время Олимпиады, на этот раз в Сочи. Началось это все не летом, как было в 2008 г., а в феврале-марте 2014-го, и масштаб событий, очевидно, более серьезный. Но суть примерно та же. Рост курса доллара за тот период (февраль-март 2014) также где-то на 10%: с 32-33 руб. в конце 2013 г., до того, как все началось, и до 36-37 руб. – первый пик доллара в марте при отделении Крыма», – отмечает эксперт.
Аналогом банкротства Lehman Brothers стали санкции против России, также вызвавшие кризис ликвидности, но локальный, не во всем мире, а только у нас. Причем дело даже не в реальном дефиците финансовых средств, а в страхе его возникновения из-за закрытия внешних финансовых рынков. Хотя объективно недостатка валюты в стране нет: положительное сальдо торгового баланса РФ за девять месяцев 2014 г. составило $148,4 млрд (против $135,1 годом ранее), золотовалютные резервы ЦБ на 1 ноября – $428,6 млрд, у государства в Резервном фонде и Фонде национального благосостояния в общей сложности лежит $171 млрд.
Обратите внимание: несмотря на активность спекулянтов, в процентном выражении рост курса доллара сейчас еще не превзошел валютного скачка 2008 г., когда, напомним, валюта подорожала на 50 с лишним процентов. До начала девальвации, осенью 2013 г., доллар стоил 32-33 руб. Прибавив чуть более 50%, получаем 48-50 руб. за доллар, тогда как к настоящему времени курс вырос до 46-47 руб. По логике вещей, отметка в районе 50 руб. за доллар должна стать пределом пикового скачка доллара (если сравнивать с 2008-2009 гг.). Таким образом, ничего сверхъестественного с долларом сейчас не происходит, все это уже имело место быть шесть лет назад.
В общем и целом, сходство нынешней ситуации с 2008 г. позволяет предположить, что макроэкономические катаклизмы отразятся на рынке недвижимости примерно так же, как и кризис 2008-2009 гг. То есть: возможно проседание долларовых цен на жилье на 30-35%. Одновременно падение рублевых цен, очевидно, не будет столь значительным благодаря ослаблению национальной валюты.
Если события и впредь будут развиваться по сценарию 2008-2009 гг., то шок от «кризиса ликвидности», скорее всего, пройдет в течение нескольких месяцев, когда стабилизируется доллар. А тот в свою очередь в 2015 г. потеряет половину прежнего роста, т.е. снизится где-то до плюс-минус 40 руб.