Рост ставок должен способствовать удешевлению недвижимости в 2015 году
Фактор удорожания стоимости денег будет давить на цены
Согласно доходному методу оценки недвижимости, стоимость объекта равна чистому годовому доходу, которую он способен приносить, поделенному на процентную ставку. Соответственно, рост стоимости денег – ключевой ставки ЦБ, ставок по банковским вкладам и т.п. – должен способствовать снижению цен на недвижимость, прежде всего коммерческую, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В конце октября на фоне падения цен на нефть, усиления западных санкций и увеличения темпов инфляции совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку (ставка недельного РЕПО) с 8% до 9,5%. Таким образом, за восемь месяцев ставка выросла практически в два раза – весной ее уровень составлял 5,5%.
Ключевая ставка – это, по сути, ставка, по которой Банк России кредитует коммерческие банки. Поэтому увеличение данного показателя приводит к росту стоимости денег в экономике и оказывает непосредственное влияние на ставки, устанавливаемые коммерческими банками по кредитам и депозитам для компаний и населения.
«Рост стоимости денег означает, что любые вложения в недвижимость, направленные на получение регулярного дохода, должны становиться более прибыльными – если исходить из формулы доходного метода оценки. Но повысить тарифы на аренду в нынешних условиях не получится – арендаторы, как коммерческой недвижимости, так и жилой, сейчас просто не в состоянии платить больше. Соответственно, если в знаменателе повышается процентная ставка (стоимость денег), а числитель (годовой доход) вырасти не может, то стоимость недвижимости должна снижаться. То есть купить недвижимость для получения адекватного дохода целесообразно только за меньшие деньги», - пояснил руководитель www.irn.ru.
Конечно, вышеописанные соображения актуальны прежде всего для рынка коммерческой недвижимости, которую и покупают, как правило, для получения дохода. В этом сегменте цена недвижимости, по фундаментальным соображениям, должна просесть пропорционально росту стоимости денег, то есть на 30-50%.
По всей видимости, особенно серьезной ситуация будет в офисном секторе, страдающем не только от ухудшения макроэкономического и геополитического фона, но и от перепроизводства площадей. По данным компании Knight Frank, объем предложения качественных офисов на рынке Москвы к концу сентября текущего года составил 14,3 млн кв. м, или на 10,4% больше аналогичных показателей прошлого года. Согласно подсчетам CBRE, за девять месяцев 2014 г. было сдано в эксплуатацию около 1 млн кв. м офисов, ввод еще почти 400 тыс. кв. м новых площадей ожидается в четвертом квартале. При этом доля свободных помещений в офисах класса А в Москве с начала 2014 г. достигла 25,8%, в классе B – 9,3%, сообщает Colliers International. Аналогичные данные приводятся в исследовании JLL: к концу третьего квартала в классе А пустуют около 25,9% офисов, в классе B+ – 14,2%, в классе B- – 10,7%, пишет РБК.
На рынке жилья, особенно экономкласса, которое приобретают для собственного проживания или с целью предохранения капитала от инфляции, динамика цен не так жестко зависит от доходности. Однако аналогичные процессы, происходившие в экономике в 2008-2009 гг., показывают, что фактор стоимости денег оказывает влияние и на цену жилой недвижимости, хотя и в меньшей степени, чем коммерческой. Напомним, во время предыдущего кризиса жилая недвижимость подешевела в долларах на 30-35%.
«Воздействие на рынок фактора роста стоимости финансирования может быть скорректировано другими факторами, в том числе эмоциональными, связанными со страхами населения по поводу девальвации рубля, а также с объемами предложения, свойствами конкретного объекта и т.п. Однако в среднесрочной перспективе, в ближайшие год-два, фактор роста стоимости денег будет давить на цены. Фундаментально рынок недвижимости смотрит вниз», - резюмировал эксперт.