Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2005 года

Играет ли сезонность заметную роль на рынке недвижимости? Ровно год назад, когда в первой половине лета 2004 года масштабный рост цен на жилье вдруг неожиданно прекратился, тезис о наступлении летнего затишья оказался чуть ли не единственным и довольно слабым аргументом в устах многих участников рынка, пытавшихся как-то снивелировать ситуацию. Сейчас мы понимаем, что дело было вовсе не в сезонном затишье, а по ряду серьезных причин рынок впал в стадию стагнации, которая продолжалась вплоть до начала весны этого года.

Этим летом все происходит как раз наоборот. Вместо летней стабилизации столичный рынок жилья продолжает медленно, но верно, разгоняться. И если в мае и июне этого года темп прироста цен на оправившемся от стагнации московском рынке недвижимости находился на уровне 1% в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к планке в 2% месячного прироста. По данным аналитического центра www.irn.ru за июль общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,8% и составил 1916$ за квадратный метр против 1882$ за метр в июне. Прирост индексов стоимости за июль по разным классам жилья и разным территориальным зонам (округам и районам) находится в основном между 1% и 2.5%.

Насколько типично такое поведение московского рынка недвижимости? Анализируя динамику индекса стоимости жилья и темпы его изменения (индекс ожидания) за прошлые годы можно прийти к выводу, что примеров летней активизации столичный рынок знает, похоже, даже больше, чем примеров летнего затишья. Например, в 2003 году именно за летний период темпы роста цен на жилье увеличились с менее чем 2% в месяц до почти 4% в месяц. В 2002 году в мае-июне уровень цен на столичное жилье оставался примерно постоянным, но уже к началу осени темпы роста составили более 2% в месяц. Подобный «разгон» рынка летом наблюдался и в 2001 году. Эти примеры показывают, что сезонность и летнее затишье – слабый аргумент для рынка недвижимости. Впрочем, следует понимать, что в каждом из упомянутых лет повышение темпов роста цен летом было связано с наличием тех или иных конкретных причин.

Рейтинги округов и районов Москвы в июле 2005 >>

Почему за последние месяцы темпы роста цен на жилье в Москве постепенно нарастают? По мнению аналитиков www.irn.ru для этого есть три причины. Первая причина связана с тем, что почти год уровень цен на жилье в Москве оставался практически неизменным, некоторые квартиры или районы даже немного просели в цене за это время. И если год назад сложившийся уровень цен на жилье оказался несколько завышенным, что и привело тогда к стагнации, то за прошедший год разрыв с уровнем платежеспособного спроса исчез. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или обмена за это время смогли найти недостающую сумму. Сюда же можно отнести и относительный рост доходов населения за это время, связанный с общим экономическим развитием страны и города, благоприятную обстановку с ценами на экспортное сырье и все аналогичные факторы.

Эти рассуждения тесно связаны со второй причиной – заметным развитием ипотеки за последний год. Пока цены росли «как на дрожжах» и покупательская активность находилась в стадии ажиотажа продавать жилье в кредит, что заметно сложнее обычной продажи, как для риэлторов, так и для застройщиков было не очень-то интересно. Прошлогодняя стагнация заметно изменила ситуацию – в условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж. Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10% и более. Оценка степени влияния перечисленных факторов приводит к росту цен на уровне 10%-15% в год, или около 1% в месяц. Такой рост цен характерен для рынков недвижимости большинства развитых стран и в терминах аналитического центра www.irn.ru носит название «естественного» роста, отражающего рост стоимости денег во времени.
Третья причина связана с новым законом о долевом участии в строительстве, впрочем, здесь сразу же следует сделать несколько оговорок. Введение нового закона вряд ли приведет к уменьшению объемов строительства в Москве, а значит, и к объемам продаж новостроек. А также увеличение издержек застройщиков имеет очень слабое отношение к рыночным ценам, которые определяются уровнем платежеспособного спроса – есть ли у людей деньги, или нет. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, несдержанные утверждения ряда участников рынка о неизбежном скачкообразном росте цен на 20%-30% либо сразу после введения закона, либо к концу этого лета, представляются необоснованными. 

Как и говорилось в мартовском обзоре аналитического центра www.irn.ru, посвященного этой теме, новый закон начнет влиять на цены не сразу и не резко, а только с течением времени, постепенно. Сейчас из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи могут временно приостанавливаться, новые объекты могут выводиться на рынок с задержкой по времени. Подобные проблемы, разумеется, сокращают ассортимент на рынке нового жилья и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора в любом случае ограничено – нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах, поэтому сильного скачка цен этот фактор вызвать не может, даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек.
По всей видимости, влияние нового закона как раз и приводит к тому, что темпы роста цен на московское жилье постепенно начинают превышать 1% в месяц и медленно, но верно подтягиваются к отметке в 2% месячного прироста. Конечно же, это не 20%-30% роста и не сразу, а дополнительное давление на рынок, которое согласно мартовской оценке аналитического центра www.irn.ru может привести к дополнительному росту цен на 5%-10% до конца года.

Будут ли темпы роста цен на столичную недвижимость и дальше повышаться? Нынешние тренды не исключают такую возможность. Однако логический анализ, кратко изложенный выше, показывает отсутствие веских причин для этого. Возобновление «естественного» роста цен на уровне инфляции, то есть порядка 1% в месяц, после длительного периода стагнации – это вполне понятно. Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве, о котором уже многократно говорилось, - тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более. Это фактически будет означать возврат рынка к ажиотажу прошлых лет, в результате чего снова станет актуальной угроза инвестиционных квартир, «перегретости» рынка, и его превращения в своеобразную «пирамиду». Впрочем, шансы подобного развития событий пока невелики.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>