Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2014 года

В течение первого осеннего месяца цены на недвижимость в Москве «переваривали» произошедшие накануне валютные скачки. Так, доллар впервые в истории перевалил через отметку 38 рублей и почти достиг 39 рублей. Очевидно, что на бивалютном столичном рынке недвижимости это обстоятельство внесло сумятицу в цены. Часть продавцов продолжают номинировать цены в долларе, что приводит к неадекватному росту средней цены в рублевом выражении. При этом в целом по рынку долларовый индекс цен устремился вниз. Как и в прежние месяцы, квадратный метр отыгрывает ослабление рубля лишь частично и неспособен полностью расти вслед за долларом.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за сентябрь долларовый индекс цен на квартиры в Москве потерял 2,5%, упав с 4.988$ до 4.863$ за квадратный метр. При этом рублевый индекс вырос примерно в той же пропорции. Однако, по мнению экспертов www.irn.ru, этот «рост» во многом остается условным и связан с желанием части продавцов проиндексировать цены по доллару. Однако в нынешних условиях покупатели вряд ли будут способны переплачивать, поэтому в ближайшие месяцы мы, скорее всего, увидим продолжение падения цен в долларовом выражении и минимальный прирост цен в рубле, либо вообще его отсутствие.

Динамика цен на квартиры в Москве по типам жилья и по географии становится все более смешанной и бессистемной. Это является следствием отчасти хаотичного влияния валютных скачков на цены по сегментам. Самой понятной остается только наибольшая устойчивость цен в сентябре на современные монолитно-кирпичные дома, среди которых немало жилья бизнес-класса, а также многие такие дома – недавние новостройки.

При этом сегмент больших многокомнатных квартир показал в сентябре наибольший минус, а наибольшую устойчивость – двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Это означает, что если современное жилье и пользуется повышенным спросом и устойчивостью в цене, то в большей мере его наиболее ликвидная часть средних площадей, а не самые большие квартиры. Хотя однокомнатные квартиры также показали в сентябре существенное снижение.

По округам динамика цен еще в большей мере бессистемна. Лидирует по темпам снижения в сентябре самый дорогой и престижный Центральный округ. Причина во многом в том, что все прежние месяцы именно Центральный округ демонстрировал наибольшую устойчивость. Но в итоге средний уровень цен в центре тоже пошел вниз. Зато второй по стоимости и престижности Западный округ показал в сентябре наименьшее снижение. А Юго-Западный округ – в середине рейтинга.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2014 года >>

Развитие событий в финансовой сфере все больше напоминает 2008 год. Связанные с западными санкциями проблемы с ликвидностью, рост курса доллара и ослабление рубля, а также другие обстоятельства никак не способствуют росту цен на недвижимость, а скорее – их снижению. Падение цен в долларовом выражении, очевидно, продолжится. Дойдет ли до падения цен в рублевом выражении или же ослабление рубля окажется довольно существенным, чтобы нивелировать падение, – пока не ясно.

Прогноз цен на недвижимость до конца 2014 года от руководителя аналитического центра IRN.RU читайте в конспекте его доклада, сделанного в рамках недавнего круглого стола, под названием «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>