А заемщики – еще больше, считает руководитель IRN.RU

Рост выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом не представлял бы большой проблемы, если бы с экономикой все было в порядке. Но учитывая нынешние нерадужные перспективы, такие кредиты весьма рискованны и для заемщиков, и для банков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя тенденции в ипотечном кредитовании.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии 2014 г. требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Как отмечается в обзоре АИЖК, ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 г., уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, достигшего примерно 3 трлн руб. Банк России с начала прошлого года фиксирует существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10–20% и одновременно сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% – 34%.

На этом фоне растет объем проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) – за шесть месяцев 2014 г. этот показатель увеличился на 15%, до 62,2 млрд руб.

Одновременно ипотека становится все более значимым фактором на рынке недвижимости. По данным Росреестра, доля сделок с ипотекой в I полугодии 2014 г. выросла до очередного рекордного уровня: каждое четвертое право собственности (26,4%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита. А доля договоров участия в долевом строительстве (то есть сделок с новостройками) с привлечением кредитных средств и средств целевого займа в общем объеме договоров участия в долевом строительстве увеличилась в I полугодии 2014 г. на 21% в годовом исчислении.

Увеличение доли ипотеки с маленьким первоначальным взносом – очередное свидетельство низкой платежеспособности покупателей жилья, подчеркивает руководитель IRN.RU. Острое желание решить квартирный вопрос, несмотря на отсутствие значительных сбережений, заставляет людей ввязываться в сомнительные предприятия в надежде на извечное «авось, пронесет». Подобная тенденция отмечалась и в 2007-2008 гг., когда на фоне резкого роста цен на жилье банки предлагали программы не только с низким, но и с полностью отсутствующим первоначальным взносом.

Если бы экономика – а вместе с ней и доходы населения – росли хорошими темпами, легкомыслие заемщиков и кредиторов можно было бы счесть в какой-то мере оправданным. Однако на фоне ухудшения макроэкономических показателей, когда впереди уже замаячил кризис ликвидности со всеми вытекающими из него нехорошими последствиями типа роста безработицы и т.п., ипотека с низким первоначальным взносом чревата весьма серьезными рисками как для заемщиков, так и для самих банков, уверен руководитель IRN.RU (см. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость»).

В России дорогое жилье и высокие ставки по кредитам, поэтому ипотечные выплаты ложатся тяжелым бременем на бюджет среднестатистической семьи, даже если речь идет о «классических» кредитах со взносом не менее 30% от стоимости жилья.

Например, семья, планирующая купить в Москве скромную квартиру стоимостью 8 млн руб. и имеющая накопления в размере 2,4 млн (30%), должна будет ежемесячно отдавать банку 68 294 руб. (при ставке 12,3% – средней по рынку в I полугодии 2014 г. и сроке кредита 15 лет). То есть платеж превысит средний уровень зарплат в российской столице, составляющий, по официальным данным, чуть более 60 000 руб. (Платежи по кредиту поможет рассчитать ипотечный калькулятор на www.irn.ru.)

А если первоначальный взнос снизить до 10% от цены жилья, ежемесячный платеж возрастает до 90 000 руб., что, естественно, увеличивает риски дефолта.

Но это еще не все. Согласно российскому законодательству, заемщик обязан полностью расплатиться с банком, даже если стоимость залога уже не покрывает сумму кредита. На практике это означает, что в случае падения цен на недвижимость – такого сценария сейчас нельзя исключать – неплатежеспособный заемщик может не только лишиться квартиры, но и остаться должным банку крупную сумму денег. В период кризиса 2008-2009 гг. было немало таких жертв чересчур либерального ипотечного кредитования.

Банкам излишняя мягкость при выдаче ипотеки также не сулит ничего хорошего. Напомним, смягчение условий ипотечного кредитования в США в 2000-х привело к обвалу сначала американского рынка недвижимости, а потом и всей мировой экономики. России, конечно, ничего столь глобального не грозит по причине значительного более низкого уровня проникновения ипотеки. Но ситуация, когда на фоне дефицита ликвидности банкиры останутся наедине с подешевевшими залогами и призрачными надеждами получить деньги с неплатежеспособных должников, вряд ли добавит здоровья отечественной банковской системе.