Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2014 года

Исходя из оценки общего состояния столичного рынка недвижимости в июле, говорить о наличии каких-либо существенных качественных перемен пока не приходится. Все специалисты аналитического центра www.irn.ru сходятся во мнении, что сейчас рынок балансирует между состояниями затишья и стагнации, а активизация января-апреля ушла в прошлое. На этом фоне статистика цен на жилье по итогам июля выглядит крайне странно.

Индексы цен на квартиры в Москве показали по итогам июля ощутимый плюс, причем как в долларовом, так и в рублевом выражении. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средний уровень стоимости московского вторичного жилья повысился за июль на 1,8%, что немало в условиях затишья на рынке, а также для середины летнего сезона. Казалось бы, средний ценовой уровень растет вообще без каких-либо предпосылок для этого. Для сравнения: за период активизации рынка в январе-апреле 2014 года цены на квартиры в Москве в рублевом выражении подросли всего на 4%, а в долларах показали снижение.

Впрочем, предпосылки можно найти за пределами рынка недвижимости. По сути, на июль пришлась новая волна ухудшения отношений России с Западом. Если в мае-июне конфликт на Украине начал уходить на второй план, то с крушением малазийского боинга ситуация обострилась вновь. Это вызвало новую волну санкций Запада против России, а отыгравший 10% прежних потерь рубль снова стал скатываться вниз.

Похоже, что московский рынок недвижимости отреагировал на все эти обстоятельства «виртуальным» ростом цен, не подкрепленным реальной активизацией спроса или ростом числа сделок. Хорошо известна психологическая особенность хозяев квартир, особенно на вторичном рынке – считать именно свое предложение самым уникальным, а также хроническая боязнь продешевить, тем более в столь напряженных условиях, как нынешние. Похоже, мы имеем дело с тем, что во время роста курса доллара весной немалая часть продавцов поспешила проиндексировать цены по доллару, потом в период отката курса назад они, разумеется, «забыли» проиндексировать цену назад, а при новом росте курса в июле снова проиндексировали цены вверх.

Такая гипотеза подтверждается как минимум двумя аргументами. Первый – динамика цен по географии. В лидеры прироста цен в июле, как на параде, выстроились все дорогие и престижные округа, владельцы и продавцы жилья в которых в первую очередь склонны привязывать цены к курсу доллара в случае его роста. Лидируют Западный округ и Северо-Западный округ, далее идут Юго-Западный округ и Центральный округ. А вот замыкают рейтинг три самых недорогих народных округа: Восточный округ, Юго-Восточный округ и Северо-Восточный округ.

Второй аргумент – рынок новостроек. Новостройки Москвы в отличие от вторичного жилья продаются более системным образом и менее подвержены тараканам в головах отдельных людей. Как отмечает в своем свежем обзоре подразделение «ИРН-консалтинг», в июле объем предложения и цены на новостройки оставались на уровне июня. Продавцы новостроек в отличие от продавцов на вторичном рынке должны платить по кредитам, и они не могут позволить себе игры с ценами или ожидание у моря погоды. Напротив, в июле застройщики предлагали немалые скидки на квартиры и дома.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2014 года >>

Совершенно очевидно, что накал страстей вокруг геополитики и макроэкономики накаляет и ожидания в отношении недвижимости. Первая реакция – приподнять цены, даже если не покупают, ведь недвижимость в Москве – это материальная «вечная» ценность. Но, с другой стороны, нынешний кризис взаимоотношений с Западом и введение санкций скажется на рынке недвижимости во многом в виде кризиса ликвидности.

Ведущие российские банки лишаются возможности занимать средства за рубежом, это уже стало приводить к росту стоимости денег, что и отражается в систематическом росте ключевой ставки ЦБ. Следующий шаг – рост ставок по ипотеке, рост ставок кредитования для бизнеса, а значит, и снижение доходов людей, способных покупать жилье. Вся эта цепочка по аналогии с 2008 годом должна привести к проблемам с ликвидностью и далее к снижению цен на недвижимость как минимум в валютном выражении.

Впрочем, в нынешней ситуации присутствует немало факторов неопределенности, которые могут сыграть самым непредсказуемым образом. Поэтому следите за свежей информацией в разделе «Прогнозы цен на недвижимость в Москве, Подмосковье и России от IRN.RU».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>