Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года

Все первое полугодие 2014 года прошло под знаком геополитической напряженности вокруг Украины. И даже такие факторы экономического характера, как курсы валют, ослабление рубля, отток капитала и прочее, во многом также были обусловлены геополитикой. Впрочем, как раз к концу I полугодия накал политических страстей пошел на спад, а большинство макроэкономических показателей вернулось на уровень полугодовой давности.

Если говорить о таком базовом показателе для российской экономики, как стоимость нефти, то, несмотря на все опасения, она продолжает «держаться» на высоком уровне – более 100$ за баррель. Отчасти этому поспособствовала ситуация в другой точке геополитической напряженности – в Ираке. Но так или иначе, при высокой нефти российский бюджет, как и состояние экономики в целом, продолжают оставаться достаточно стабильными.

Поэтому неудивительно, что спад страстей вокруг Украины во II квартале этого года привел к нормализации и других макроэкономических показателей. Рубль отыграл значительную часть потерь января-февраля, и сейчас его курс по отношению к доллару фактически вернулся на уровень конца 2013 года – 33-34 рубля за доллар. Индекс РТС также вернулся из мартовской «ямы» в «коридор» прошлого года. Итак, в целом ситуация выглядит как напряженно-стабильная.

Примечательно поведение рынка недвижимости и стоимости квадратного метра в этих условиях. Как наиболее инертный актив недвижимость, разумеется, сгладила большую часть колебаний финансовых рынков последних месяцев и показала довольно сдержанную динамику.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за первое полугодие 2014 года снизились в среднем на 4,2%, с 5.144$ за квадратный метр в декабре 2013 года до 4.927$ за метр в июне 2014 года. Основной причиной являлось, разумеется, ослабление рубля и рост курса доллара, что и вызвало некоторое снижение цен в долларовом выражении. Примечательно, что квадратный метр оказался неспособен целиком отыграть ослабление рубля и вырасти пропорционально курсу доллара.

Рублевая динамика цен на квартиры в Москве, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, оказывается еще более сдержанной. В среднем в рублях прирост за I полугодие составил около 2%. Разумеется, что отдельные объекты, в первую очередь новостройки, которые активно строились и продвигались вперед по стадии готовности, показали заметно больший прирост. Но если не брать только наиболее удачные проекты, то рынок в целом, даже несмотря на некоторое ослабление рубля, существенно не прибавил в цене. А в отношении рынка новостроек читайте отдельную свежую статью от IRN.RU: «Новостройки Москвы во втором квартале 2014 года: объем предложения вырос на 20,8%».

Распределение динамики цен по типам жилья и по географии при этом выглядит вполне понятным и естественным. Наиболее устойчивым по цене за последние полгода оказалось наиболее качественное и современное жилье в хороших районах и округах, в том числе в центре. В явных лидерах современные монолитно-кирпичные дома (по сути, те же недавние новостройки), квартиры больших площадей – трехкомнатные и многокомнатные, опять же характерные для современного жилья, домов бизнес-класса, элитные квартиры и т.д.

В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. А наибольший минус показали, напротив, все московские районы за МКАД. Также в наибольшем минусе весь старый жилой фонд – панельные и кирпичные пятиэтажки, а также прочие дома советской эпохи.

Подобное положение дел вполне характерно для периодов нестабильности. Во-первых, продавцы дорогого и более современного жилья в престижных районах чаще привязывают цену квартиры к доллару или же пытаются проиндексировать по доллару рублевые цены при росте курса. Поэтому дорогой сегмент выглядит более устойчивым по цене, нежели недорогие квартиры экономкласса. Во-вторых, любая нестабильность приводит к всплеску инвестиционного спроса на недвижимость, который также ориентирован во многом на более перспективный сегмент современного жилья. А за последние полгода к геополитической нестабильности и колебаниям валютных курсов добавилась еще и «зачистка» недобросовестных банков, что привело к бегству от депозитов и дополнительному перетоку на рынок недвижимости инвестиционных денег.

Впрочем, все не так однозначно. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» недавно проанализировали поведение разных типов московского жилья за продолжительный период времени, а именно за 3 года, с 2011 по 2013 гг. За этот период дважды имели место ситуации, когда курс доллара выстреливал вверх на 5-6 рублей, аналогично первому кварталу 2014 года. Один раз похожая ситуация возникла в августе-сентябре 2011 года, а второй – в мае-июне 2012 года.

Так вот, тогда в течение первых месяцев – полугода, динамика цен была аналогична тому, что мы видим сейчас по итогам первого полугодия 2014 года: дорогой сегмент выглядит устойчивее недорогого. Но впоследствии, за более продолжительный период в 3 года, динамика цен по разным типам жилья и по разной географии оказалась почти одинаковой. Проще говоря, дорогой сегмент только первое время выглядит более устойчивым по ценам за счет автоматической индексации цены по доллару, за счет традиционно большего срока экспозиции объектов, а также за счет временного всплеска инвестиционного спроса на хорошие объекты. Но впоследствии все приходит в норму, хоть и гораздо дольше, чем в недорогом сегменте, и особого бонуса цены в дорогом сегменте не остается.

Не исключено, что и на этот раз в перспективе последующих полугода-года динамика цен в разных сегментах выровняется. Подробнее об этом читайте в статье «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2014 года>>

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее показательным результатом первого полугодия 2014 года следует считать отсутствие заметного прироста цен, несмотря на существенную активизацию рынка. Ранее такого не бывало никогда – ни до кризиса 2008 года, ни после. Обычно любая активизация рынка и всплеск спроса, вызванные теми или иными факторами, всегда приводили к ощутимому приросту цен, если не в 2 раза, то хотя бы на 15-20%.

Но на этот раз активизация спроса прошла практически без повышения уровня цен на рынке. Прирост на несколько процентов в рублях, меньше уровня инфляции и меньше величины ослабления рубля к доллару, вряд ли вообще можно считать ростом. Хотя активизирующих факторов было предостаточно – и бегство от геополитических рисков, и от девальвации рубля, и от банковских рисков – фактически от всего. При этом активизация рынка в первые месяцы 2014 года затронула почти все сегменты и все категории покупателей, начиная от довольно состоятельных инвесторов в дорогом сегменте и заканчивая обычными людьми, активизировавшими решение своего квартирного вопроса в экономклассе.

Отсутствие роста цен на жилье в период всплеска спроса в январе-марте 2014 года говорит о многом. Несмотря на большой интерес к недвижимости и высокий потенциальный спрос (людям нужно жилье для улучшения жилищных условий), финансовые возможности большинства потенциальных покупателей весьма ограничены. И если даже в период ажиотажа на рынке цены почти не выросли, то вряд ли можно будет ожидать роста далее, в период спада активности, скорее наоборот. А подробнее о перспективах рынка читайте прогноз цен на недвижимость Москвы и Подмосковья от IRN.RU на 2014-2015 годы.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>