Ограничение высотности застройки в Подмосковье девятью этажами может привести к очень существенному сокращению объема предложения новостроек в населенных пунктах, которых коснется нововведение, и, соответственно, к росту цен. Но в больших городах ближнего Подмосковья, где сосредоточено большинство крупных жилых проектов, правила игры не меняются, поэтому ни снижения объемов предложения, ни повышения стоимости жилья там опасаться не стоит, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Напомним, в начале июня правительство Московской области одобрило новые градостроительные нормы, согласно которым, на территории региона не разрешается строить дома выше девяти этажей. В исключения попали 15 городов с численностью населения свыше 100 000 человек и сложившейся многоэтажной застройкой – там никаких ограничений по высотности не предусмотрено, – а также 22 исторически значимых города, для которых пропишут индивидуальные нормативы. Не коснутся ограничения и тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство, сообщила газета «Ведомости».
По данным «ИРН-Консалтинг», в настоящее время в Московской области продается 910 новостроек общей площадью почти 16 млн кв. м. На города-исключения приходится 55% от общего объема строительства по площади: в крупных городах строится 7,4 млн кв. м, в исторически значимых – примерно 1,3 млн. А в населенных пунктах, на которые распространяются новые правила, – 7,2 млн кв. м, или около 45% от общего объема. Средняя высотность новостроек в этих городах составляет сейчас в среднем 16 этажей, поэтому результатом принудительного снижения высотности застройки даже до девяти этажей (а в некоторых населенных пунктах запретили строить выше трех) станет сокращение объема предложения нового жилья примерно на 43% – если число проектов сохранится на нынешнем уровне.
Наиболее застраиваемые города и районы Подмосковья, где высотность новых домов ограничили максимум 9 этажами*
| Город | Количество новостроек, шт. | Общая площадь квартир в новостройках, кв. м | Средняя этажность новостроек в городе |
|---|---|---|---|
| Апрелевка | 9 | 143 400 | 9 |
| Балашихинский р-н | 14 | 65 800 | 12 |
| Видное | 36 | 626 300 | 17 |
| Долгопрудный | 10 | 192 400 | 17 |
| Ивантеевка | 25 | 265 700 | 15 |
| Климовск | 7 | 103 800 | 17 |
| Котельники | 8 | 215 100 | 19 |
| Красногорский р-н | 40 | 665 600 | 15 |
| Ленинский р-н | 36 | 707 600 | 18 |
| Лобня | 20 | 319 800 | 17 |
| Лыткарино | 8 | 87 500 | 18 |
| Одинцовский р-н | 43 | 942 900 | 15 |
| Подольский р-н | 11 | 120 900 | 14 |
| Раменский р-н | 13 | 203 700 | 17 |
| Реутов | 22 | 607 100 | 20 |
| Солнечногорский р-н | 28 | 310 700 | 16 |
| Ступино | 8 | 130 600 | 15 |
| Щелковский р-н | 12 | 134 700 | 12 |
По данным «ИРН-Консалтинг»
*Без учета исторических городов, для которых будут разработаны индивидуальные нормативы
Снижение объемов более чем на 40% – это, на первый взгляд, очень много. Но так как в населенных пунктах, которые затронет нововведение, сосредоточено менее половины нового строительства, в целом по Подмосковью показатель снизится на 20%. Даже если высотность зданий ограничат девятью этажами и в исторических городах, тогда общий объем нового строительства в Подмосковье упадет примерно на 23-24%.
Рынок начнет ощущать последствия нововведений не ранее, чем через два-три года, когда большая часть согласованных к настоящему времени проектов будет реализована, и в продажу поступят новые объекты, разработанные с учетом ограничения по высоте.
Конечно, данные расчеты действительны при условии сохранения нынешних масштабов строительства жилья в Подмосковье. Но при условии стабильной экономической и политической ситуации они вряд ли сократятся в обозримом будущем. Ведь в старой Москве мало свободных площадок для реализации новых жилых проектов. И потому основные объемы нового строительства сосредоточены в Московской области и Новой Москве, которые являются наиболее привлекательными для жилищного строительства регионами после Москвы.
Что касается цен, то введение ограничений по высотности вряд ли окажет существенное влияние на рынок новостроек всего Подмосковья. Новации не распространяются на крупные и наиболее застраиваемые города, а значит объемы строительства в них сохранятся на прежнем уровне при условии стабильной экономики. Следовательно, серьезных предпосылок для повышения цен на жилье в них нет. Так как основная масса крупных подмосковных городов примыкает к Москве, при условии существенного подорожания квартир они рискуют проиграть конкурентную борьбу столичному жилью.
«Если новостройки в городах ближнего Подмосковья серьезно прибавят в цене, произойдет отток спроса на рынок вторичного жилья этих городов и близлежащих районов Москвы, где цены на квартиры в старых панельных домах окажутся немногим выше, чем стоимость подорожавших подмосковных новостроек», – поясняет Татьяна Калюжнова.
В городах, где ограничат этажность строительства, новостройки вырастут в цене. Однако, средний прирост стоимости жилья в этих городах вряд ли окажется выше 10%: платежеспособный спрос ограничен, и покупатели в большинстве своем просто не в состоянии полностью возместить застройщикам снижение доходности.
Впрочем, в районах с дефицитом предложения жилье может подорожать намного сильнее.
«Все будет зависеть от конъюнктуры рынка в конкретной локации. В населенных пунктах, где строится мало, и покупателю не из чего выбрать как в самом городе, так и в его окрестностях, можно ожидать более серьезного роста цен, чем на 10%», – полагает эксперт.
Главными «жертвами» новых градостроительных нормативов в первую очередь станут небольшие подмосковные компании, реализующие точечные проекты. Снижение объемов застройки приведет к увеличению себестоимости строительства, так как не все издержки прямо пропорциональны площади проекта. Конечно, девелоперы будут стремиться переложить расходы на плечи покупателей, но серьезно поднять цены получится не везде.