Руководитель «ИРН-Консалтинг»: инфраструктурные обременения могут поставить крест на апартаментах

Если себестоимость строительства апартаментов из-за дополнительных обременений станет сравнима с затратами на возведение «официального» жилья, то девелоперы, скорее всего, полностью утратят интерес к формату апартаментов, считает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Как сообщил мэр Москвы Сергей Собянин в интервью «Российской газете», городские власти начали ограничивать строительство апартаментов.

«Застройщики, конечно же, заинтересованы строить именно их (апартаменты. – Прим. ред.), потому что это дешевле, чем возводить нормальные дома. Но плодить такие объекты - значит получить целые районы без соцкультбыта», - подчеркнул градоначальник.

Апартаментами у нас, как правило, называют квартиры, которые де-юре считаются нежилыми помещениями. Строятся они на землях, не предназначенных для жилищного строительства и, соответственно, не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры. Покупатели апартаментов не могут получить постоянную регистрацию в такой недвижимости, поэтому у них возникают серьезные трудности при попытке воспользоваться муниципальными услугами: например, записать ребенка в городской детсад или получить бесплатное направление в медицинские центры московского департамента здравоохранения.

Пока объем предложения апартаментов ограничивался несколькими проектами в премиальном сегменте, власти сквозь пальцы смотрели на продажу нежилых помещений в качестве жилья, понимая, что обитателей роскошных небоскребов в «Москва-Сити» муниципальные блага никогда не заинтересуют. Однако в последние годы на рынок выходит все больше проектов апартаментов не только в высокобюджетных сегментах, но и в комфорт- и даже экономклассе.

По словам руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только в 2013 г. градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а с начала 2014 г. уже одобрила еще 150 000 кв. м, пишет газета «Ведомости».

По данным «ИРН-Консалтинг», в настоящее время в пределах МКАД продается 74 комплекса с апартаментами и 209 традиционных жилых новостроек, то есть доля апартаментов в общем объеме предложения нового жилья достигла уже 26,1%.

В результате апартаментного бума власти, по словам Собянина, столкнулись с тем, что покупатели апартаментов «приходят к нам и требуют: дайте детсад, запишите ребенка в школу…».

Для того чтобы предотвратить митинги «обманутых покупателей апартаментов», Москомстройинвест и Москомархитектура в настоящее время разрабатывают документ, прописывающий нормативы обеспеченности апартаментов инфраструктурой. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в марте обещал, что документ будет готов к лету.

По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, планы властей могут свести к минимуму интерес девелоперов к строительству апартаментов.

Процветанию этого формата в Москве (в других городах он совсем не развит) способствует огромный спрос на жилье при дефиците свободных площадок под жилищное строительство, рассказала Калюжнова в интервью «Русской службы новостей». Для девелоперов реализовывать проекты с апартаментами сейчас проще и выгоднее, чем жилые, - не нужно менять вид разрешенного использования земельного участка с нежилого на жилой, тратиться на инфраструктуру, соблюдать жесткие СНиПы и т.п. За счет этого застройщик может продавать такие комплексы дешевле традиционных новостроек, что, естественно, привлекает покупателей.

По данным «ИРН-Консалтинг», разница в цене между апартаментами и традиционными новостройками между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД составляет 10% в пользу новостроек, а внутри ТТК разрыв еще больше – 25%.

Однако если из-за изменения нормативов себестоимость строительства апартаментов приблизится к затратам на жилые проекты, то для застройщиков затея с апартаментами полностью лишится смысла.

«Если строительство апартаментов будет обходиться примерно в те же деньги, что и строительство жилья – с учетом перевода земли, обеспечения инфраструктурой и т.п., то сегмент апартаментов потеряет свою привлекательность для девелоперов. Застройщики вернутся к реализации жилых проектов, которые пользуются гораздо большим спросом, чем апартаменты. До сих пор спрос на апартаменты поддерживался лишь дефицитом предложения качественного жилья в Москве по приемлемым ценам. Если цены на жилье и апартаменты для конечных покупателей выровняются, апартаменты, имея де-юре статус нежилых помещений, потеряют немалую часть своей целевой аудитории», - пояснила эксперт.

Другое дело, если изменение нормативов все же не приведет к уравниванию расходов на реализацию комплексов с апартаментами и обычными квартирами. В этом случае новые проекты с апартаментами будут появляться, но все равно не в таком объеме, как в последние два года.