Недвижимость защищает от девальвации рубля. Но только частично
Цены на жилье не готовы расти вслед за долларом, отмечает руководитель IRN.RU
Существует представление, что недвижимость является отличной страховкой от макроэкономических потрясений типа девальвации национальной валюты. Однако, как показывает динамика стоимости жилья в последние месяцы, это утверждение как минимум не до конца соответствует действительности — ценам на квартиры в Москве не удается угнаться за ростом курса доллара, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По данным IRN.RU, с начала года долларовый индекс стоимости жилья в Москве потерял около 6%, а рублевые цены за аналогичный период подросли лишь примерно на 3%. Соответственно, квадратный метр столичной недвижимости в настоящее время стоит в среднем $ 4785 по индексу www.irn.ru, или 173 361 руб. При этом курс отечественной валюты за прошедшие два с половиной месяца снизился с 32,7 до 36,5 руб. за доллар.
«Цены на недвижимость пытаются подрасти в рубле, но явно не готовы отыгрывать рост курса доллара», — подчеркивает Олег Репченко.
Продавцы квартир и рады бы поднять цены на свою собственность вслед за укреплением курса доллара — и, очевидно, предпринимают такие попытки, однако покупатели, большинство из которых имеют рублевые доходы, не готовы платить за недвижимость больше просто потому, что американская валюта подорожала, отметил эксперт.
Пока лучше рынка чувствует себя элитный сегмент, где цены традиционно выставляются в долларах. Согласно «Рейтингам округов и районов г. Москвы в феврале 2014 года», цены на жилье в Центральном административном округе за прошлый месяц упали в среднем лишь на 0,8%, притом что в целом по рынку старой Москвы метр подешевел на 2,5%. Более того, некоторые районы центра по итогам прошедшего месяца — Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Китай-город, Кропоткинская, Парк культуры, Остоженка — даже оказались в плюсе.
Примерно такая же картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по типам жилья: лучше всего в феврале чувствовали себя дорогие современные монолитно-кирпичные дома, потерявшие лишь 1,5% стоимости (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2014 года»).
По мнению руководителя IRN.RU, относительно неплохие показатели высокобюджетного жилья объясняются главным образом инертностью этого сегмента — элитная недвижимость, менее ликвидная по сравнению с более дешевым жильем, всегда с некоторым опозданием реагирует на изменение ситуации на рынке. Если в экономклассе квартиры продаются за месяц-два, то в элитном покупателя можно ждать год, а то и дольше. Однако, как показывает опыт предыдущих периодов резкого ослабления рубля — в 2011 и 2012 гг., через пару-тройку месяцев «элитка» наверстает упущенное.
«Представление о том, что элитный сегмент более устойчив — это иллюзия. Продавцы, естественно, пытаются привязаться к доллару, хотят удержать цены в условиях ослабления рубля, но рынок не готов переварить недвижимость по завышенным ценам — собственникам в итоге все равно придется идти на скидки», — уверен эксперт.
Даже в те годы, когда цены на недвижимость были в большей степени привязаны к доллару, метр не дорожал пропорционально росту курса американской валюты. В период кризисов 1998 и 2008 гг., когда рубль сильно проседал, долларовые цены также снизились на 30−35%.
«В общем, недвижимость спасает от девальвации рубля, но только частично», — подчеркивает эксперт.
В целом дальнейшая динамика цен на недвижимость зависит от положения дел даже не в экономике, а в геополитической сфере. Если политические страсти вокруг Украины и Крыма постепенно успокоятся, можно будет ожидать укрепления рубля и стабилизации цен на московское жилье вокруг круглой отметки в $ 5000 за метр, полагает эксперт (см. «Руководитель IRN.RU: цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $ 5000 за метр»). А в случае негативного варианта развития событий поведение цен будет зависеть от того, что конкретно произойдет…