Аналитический центр www.irn.ru завершил проведение нового масштабного полевого исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья. В исследование вошли все активно застраиваемые и продаваемые на текущий момент поселки, в которых предлагаются отдельные коттеджи или участки с подрядом. Всего исследование включает 166 поселков, расположенных в радиусе 60 километров от МКАД по 23 направлениям (шоссе).

Данное исследование является обновлением популярного прошлогоднего исследования от www.irn.ru, которое по рейтингу компании РосБизнесКонсалтинг (RBC.Research) за 2004 год заняло первое место из более чем 1000 других отраслевых исследований. Сравнение текущей ситуации на динамично развивающемся загородном рынке с прошлым годом позволяет сделать множество интересных выводов, которые наряду с информацией о самих поселках, ценах и продавцах составляют наполнение исследования.

Прежде всего, несмотря на активное загородное строительство, количество представленных на рынке коттеджных поселков выросло незначительно. С одной стороны за прошедший год согласно данному исследованию аналитического центра www.irn.ru на рынок вышло 83 новых поселка. Но с другой стороны, за это же время с рынка ушло 57 поселков – они были полностью распроданы и теперь отдельные дома в них могут время от времени появляться только на вторичном рынке. Данные поселки уже не являются активными, хотя нередко они продолжают числиться в тех или иных плохо обновляемых рекламных источниках, базах данных или Интернет-катологах, а также в прайсах отдельных риэлтерских фирм (как правило, из-за одного-двух домов, выставленных покупателями на вторичную продажу).

Всего количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков, в которых предлагаются отдельные дома или участки с подрядом, выросло за год со 140 до 166 поселков, то есть менее чем на 20%. Это означает, что о перенасыщении загородного рынка говорить пока рано, также как рост объемов строительства жилья в Москве пока не привел к избытку квартир. (Прошлогоднее исследование загородного рынка включало всего 171 поселок, однако помимо 140 поселков, в которых предлагались отдельные дома или участки с подрядом, в него вошел еще ряд поселков с таун-хаусами, а также поселки, в которых предлагались только земельные участки. Эти поселки представляют собой несколько иные сегменты рынка, – например, застройка таун-хаусами нередко встречается и в пределах Москвы, поэтому теперь они будут выделены в отдельные исследования.)

Если из активных на сегодняшний день 166 коттеджных поселков 83 поселка, то есть ровно половина, появились на рынке за последний год, то вторая половина – еще 83 поселка – присутствуют на рынке уже два года. Это позволяет судить о среднем времени экспозиции коттеджных поселков – оно составляет два года и более. Также почти все 57 коттеджных поселков, ушедших с рынка за последний год, продавались до этого более одного сезона.

Другим актуальным вопросом является изменение уровня цен на загородное жилье. В прошлом году средневзвешенная цена 1 кв.м. домов в коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла 1581$. В этом году средневзвешенная цена составила ровно 1900$ за метр. Таким образом, в среднем уровень цен на коттеджном рынке за год вырос примерно на 20%, однако эта цифра содержит немало «подводных камней».

Во-первых, загородному рынку характерна еще большая дифференциация, нежели квартирному рынку. Среди 166 поселков есть примеры повышения уровня цен как менее чем на 20%, так и заметно более 20%. Помимо этого, в ряде поселков цены либо вообще не изменились, либо даже снизились. Такое положение дел позволяет делать важные выводы о вопросах ликвидности поселков, их адекватности потребностям рынка, удачных или неудачных проектах, что становится возможным с помощью детального изучения полного отчета об исследовании.

Во-вторых, как уже неоднократно отмечали специалисты аналитического центра www.irn.ru, изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов, а может быть обусловлено изменениями в структуре предложения. В выборку добавилось немало новых поселков, ушла часть старых. В рамках каждого поселка изменение средних цен может быть связано с продвижением процесса строительства, выходом новых «очередей», распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов. Нередко к конечной стадии продаж средняя цена на оставшиеся дома может даже немного снизиться из-за тому, что оставшиеся «хвосты» состоят из наименее ликвидных объектов, реализуемых по сниженной цене (это также подтверждает рынок новостроек). Так или иначе, средние цены позволяют судить о динамике рынка лишь в первом приближении. Точную картину ценовой динамики можно получить только путем пообъектного анализа с помощью полного отчета о данном исследовании.

Примечательно, что нынешний уровень цен 1 кв.м. домов в коттеджных поселках фактически сравнялся со средним уровнем цен на московское жилье. Текущий индекс стоимости жилья в Москве составляет около 1850$ за метр, цены предложения, как правило, на 3%-7% выше и находятся в пределах 1900$-2000$ за метр. Средний уровень цен на московские новостройки согласно аналогичному исследованию аналитического центра www.irn.ru составил 1922$. Различие состоит лишь в том, что при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли.

Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках на 20% очень близок к повышению уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос за 2004 год на 22%, впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину 2004 года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, то прирост окажется несколько меньше 20%. Однако так или иначе, но и квартирный рынок Москвы и коттеджный рынок Подмосковья оказываются довольно близкими по ценовой динамике. Это соответствует основной гипотезе, положенной в основу расчета индекса стоимости жилья – в рамках одного региона цены на всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно. Хотя, конечно, это происходит только в среднем – каждый отдельный поселок, как и отдельная новостройка или даже квартира могут как опережать по темпам изменения стоимости средний уровень, так и отставать от него.

Рынок коттеджного строительства в Подмосковье продолжает активно развиваться. По сравнению с прошлым годом количество его операторов выросло на 22% с 87 компаний, до 106 компаний. Каждый оператор продает в среднем 5 поселков (хотя есть и отдельные исключения), что не позволяет большинству из них иметь объективный взгляд на рынок из 166 объектов. Аналитический центр www.irn.ru прилагает большие усилия, чтобы охватить весь этот масштабный рынок, преодолеть разделяющие его барьеры и сделать его понятным и доступным всем его участникам, а также новым игрокам, посредством своих масштабных исследований.