Обзор рынка недвижимости по итогам января 2014 года

Январь наступившего 2014 года прошел под знаком ослабления рубля, которое добавило участникам рынка недвижимости и населению панических настроений. Впрочем, обычно в условиях нестабильности на финансовых и валютных рынках недвижимость только выигрывает – в такие периоды возникает бегство от риска, что приводит к активизации рынка недвижимости и росту объемов продаж.

Но, с другой стороны, рост курса доллара усилил коррекцию вниз долларовых цен на недвижимость. Это очередной раз показывает – в нынешних условиях, в отличие от прежних лет, квадратный метр уже не готов расти вслед за долларом.

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, за январь общегородской индекс стоимости жилья потерял более 1% и снизился с 5.144$ до 5.087$ за квадратный метр. Опять же следует помнить, что динамика среднемесячных индексов - это, по сути, изменение цен с середины декабря по середину января. При этом к концу января как ослабление рубля, так и снижение долларовых цен на квартиры в Москве усилилось – это показывает более динамичный еженедельный индекс стоимости. В частности, только за последнюю неделю января индекс потерял еще целый процент.

Примечательно также, что средний уровень цен на недвижимость в Москве вновь движется к магической отметке в 5.000$ за квадратный метр, которую аналитический центр IRN.RU отмечал уже не раз, в частности, в статье «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр». Несмотря на то что стоимость отдельных квартир давно уже номинирована в рублях, рынок в целом остается больше привязан к долларовым, а не к рублевым отметкам. Объяснение этого следует искать как в психологии продавцов и покупателей, так и в макроэкономических закономерностях. Состояние российской экономики, как и покупательная способность населения, значительно завязаны на стоимость нефти, которая в свою очередь номинирована в долларах, как и экспортная выручка, отсюда и возникает корреляция уровней стабильности квадратного метра именно с долларовыми отметками.

В разрезе динамики цен по типам квартир почти все сегменты показали одинаковую величину снижения. Исключение составляет только сегмент современных монолитно-кирпичных домов, а также многокомнатные квартиры. Традиционно продавцы более дорогого современного жилья бизнес-класса пытаются привязать его стоимость к доллару или индексировать по доллару рублевую цену своей квартиры.

Впрочем, как показывает практика аналогичных периодов ослабления рубля за последние годы, сейчас этот шаг обычно уже не срабатывает. Основная масса потенциальных покупателей все же имеет рублевые доходы и рублевые сбережения, а также просто не готовы платить за квартиру больше по причине валютных скачков. Поэтому, скорее всего, сегмент дорогого жилья хоть и с задержкой, но тоже сползет по цене вниз в ближайшие месяцы.

А вот динамика цен по географии в январе более разнообразна, нежели динамика по типам жилья. Среди лидеров снижения находится как престижный Юго-Западный округ, так и Северный округ, Юго-Восточный округ, а также все районы за МКАД. Наиболее устойчивыми к коррекции тоже оказались довольно разные округа. Среди них престижный Западный округ, а также Северо-Западный округ и Восточный округ.

По районам имеет место похожая смешанная картина. Ряд районов даже продемонстрировали в январе «плюс», а именно Белорусская, Беговой, Ленинский проспект, Шаболовская, Головинский, Водный стадион, Медведково, Планерная, Сходненская, Тушино, Очаково-Матвеевское, Семеновская, Электрозаводская, Партизанская и другие.

А вот лидерами снижения в январе стали: Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Сокол, Аэропорт, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Тимирязевская, Дмитровская, Рязанский проспект, Отрадное, Теплый Стан и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2014 года >>

В какой мере нынешнее ослабление рубля, вновь взбудоражившее общественность, может получить дальнейшее развитие, пока не ясно. Казалось бы, поводов для него вообще нет! Цены на нефть стабильно продолжают держаться выше отметки в 100$ за баррель. Все другие макроэкономические показатели также «дергаются» на прежних уровнях с небольшой амплитудой. Ситуация полностью противоположна той, что сложилась в 2008 году, когда стоимость нефти упала в 4 раза и было очевидно, что рубль тоже должен просесть. Сейчас же ослабление рубля выглядит более чем искусственным. А значит, если макроэкономическая ситуация будет оставаться относительно стабильной, то и курс вполне может отыграть назад в обозримом будущем.

Поэтому пока, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее вероятным все равно представляется сохранение цен на основную массу жилья на нынешнем уровне. Разумеется, могут иметь место незначительные вариации в пределах плюс-минус 5-10%. Впрочем, развитие того или иного реального фактора нестабильности довольно быстро может выбить рынок из нынешнего состояния равновесия, как отмечает прогноз рынка недвижимости на 2014 год.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>