Обманутые дольщики: из отчетности долой

Макроэкономическая ситуация определит в будущем году картину рынка жилья в Москве и Московской области. Об этом неоднократно писали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако среди многих факторов, способных придать вектор повышению или понижению цен, существует локальный – вступающий с 1 января 2014 г. в силу закон об обязательном страховании договоров долевого строительства.

С его вступлением в силу продолжать продажи новостроек девелоперы смогут, но только те, у кого не истек срок разрешения на строительство. Все остальные должны будут либо оформить страховые полисы, либо уйти «в тень», прекратив продажи по 214-ФЗ. Об этом заявил заместитель руководителя www.irn.ru Сергей Жарков в интервью телеканалу НТВ.

Зачем придумано
У властей больше не будет нужды заботиться об обманутых дольщиках. Если квартира куплена по 214-ФЗ, то эта сделка (договор долевого участия, ДДУ) должна быть застрахована, и вся финансовая ответственность лежит на страхователе. Если квартира куплена по другому договору, не долевого участия, – власти разводят руки и объясняют: мы всех предупреждали, вы совершили сделку на свой страх и риск.

Как должно работать
Принятие 214-ФЗ закрыло тему двойных продаж, избавив приобретателей жилья от опасности явного мошенничества. Договоры нужно регистрировать в Росреестре, «титул» вроде бы защищен. Теперь очередь защиты от риска недостроя объекта.

По мысли инициаторов законопроекта, существует три варианта страхования сделки с гарантией достройки дома:

• страхование в коммерческой страховой компании;
• страхование в обществе взаимного страхования;
• банковская гарантия.

Разберемся
Хотя несколько страховщиков уже получили лицензии на страхование ДДУ, ни одна из компаний еще не готова реально взяться за такое страхование (подробнее см. «Слишком многим банкам и страховым компаниям позволят страховать ответственность застройщиков - Москомстройинвест»). Причина проста: возникают для страховщиков слишком непрозрачные и непонятные риски. Потому для них самый простой путь – назначить «отсекающие цены» – в 15-30% от суммы сделки.

Если кто-то из застройщиков сможет продать квартиры на 15-30% выше рынка – честь и хвала такому отделу продаж. Но верится с трудом.

Второй путь – в Общество взаимного страхования (ОВС). Но он по большей части годится для крупных застройщиков, типа ПИКа, который является учредителем этого общества. Соответственно, он будет пользоваться ценой страхования в 1,5 - 1,7%. А для сторонних застройщиков повышающие коэффициенты быстро приведут к планке в 10%. Даже повышение в 10% продажной цены квартиры немедленно сведет на нет любое конкурентное преимущество – от местоположения в 5 км от МКАД до частного детсада за счет девелопера.

Кстати, еще вопрос – когда ОВС заработает. Регистрационные документы и лицензию общество должно получить в предновогодние дни, но стоит ли ожидать, что прямо с 9 января создающаяся организация начнет работать без сбоев и периода становления.

Остается наиболее перспективный вариант – банковская гарантия. Правда, последние события на финансовом рынке позволяют с настороженностью взглянуть на них (см. «Руководитель IRN.RU: неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости»).

Для кого банковская гарантия обойдется дешевле всего и одновременно будет наиболее надежной? Конечно, для застройщиков, за которыми и так стоят крупные госбанки, типа «Дон-Строя».

А для остальных? Вопрос сложнее. Обычно более мелкие застройщики работают не с одним, а с несколькими банками, так что ждать, что один из них вдруг размахнется и выдаст гарантию бесплатно, – неразумно. Значит, выдаст за деньги (по осторожным оценкам экспертов, стоимость гарантии может составить 5-7% от цены квартиры). Во-вторых, банкиры вообще в последнее время стремятся не кредитовать строительство: зачем рисковать, связываясь с профессионалами? Контролировать финансовые потоки застройщика, наблюдать, что творится на площадке? Гораздо проще прокредитовать ипотечного заемщика (деньги все равно пойдут на строительство), который в сравнении с банком бесправен, обсуждать условия кредита ему никто не позволит (тебе одобрили? Ну и будь счастлив!). Зато заемщик остается крайним в случае недостроя дома, а перед банком отвечает не балансовым (как в случае строительной организации), а всем своим реальным имуществом.

В сухом остатке
Итак, в сложившейся ситуации власти себя обезопасили от бюджетных расходов и от требований следить, что происходит на стройплощадках. Разумеется, исключительно заботясь о безопасности дольщиков. Но опять за счет самих дольщиков. Более того. Предположим, что у застройщика срок разрешения на строительство истекает летом. После его возобновления покупателю квартиры дается страховая защита. Но тем, кто купил квартиру в этом же доме ранее, когда страховой полис еще не был оформлен, такой защиты не положено. Вот такой «двойной стандарт» получается.

По теме:

• Руководитель IRN.RU: в 2013 году цены на недвижимость стояли на месте
• Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было
• Обманутые дольщики: кого к ним относить