Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2013 года

По итогам второго осеннего месяца московский рынок недвижимости оказался в плюсе, однако это еще не означает, что ситуация является безоблачной. С одной стороны, макроэкономический фон не преподнес неожиданных сюрпризов, что благоприятно для рынка недвижимости. Более того, рубль остается вполне стабильным, несмотря на летние предсказания девальвации. Но, с другой стороны, динамика цен по типам жилья говорит о том, что показатели отыгрывают скорее валютные колебания, но в целом движение рынка пока остается неоднозначным.

Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, подрос за октябрь довольно существенно – на 1,8%, с 5.026$ до 5.118$ за квадратный метр. Впрочем, динамику индекса следует рассматривать не за один отдельный месяц, а в контексте прошлых периодов. Так, последние несколько месяцев индекс цен сползал вниз по причине роста курса доллара и ослабления рубля, но теперь отыграл прежние потери и вернулся на исходную отметку – к уровню конца весны – начала лета. Поэтому рост за последний месяц и является не слишком показательным – скорее это колебания вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр, на которую уже не раз указывал IRN.RU.

Рублевые цены на квартиры в Москве также не торопятся показывать продолжительную последовательную динамику. Несмотря на существенные колебания курсов валют за последние месяцы, средняя цена квадратного метра в рублях также колеблется все это время вокруг уровня 165 тысяч рублей в пределах диапазона 160-170 тысяч – такую статистику приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.

Но гораздо интереснее распределение динамики цен за октябрь по типам жилья и по географии. Примечательно, что наибольший пророст показали самые недорогие сегменты – панельные и кирпичные пятиэтажки, а также панельные дома советского периода. При этом современные монолитно-кирпичные дома вообще ушли в минус, и даже более доступная современная панель показала менее значительный прирост, нежели самые дешевые сегменты. Аналогично дело обстоит и с дорогим жильем советской эпохи – сталинками, домами ЦК и другими хорошими кирпичными домами той эпохи.

Получается, что прибавка к цене произошла во многом только в недорогом сегменте, который в большей мере привязан к рублю и отыгрывает его укрепление. Все же более дорогие и современные форматы пока скорее топчутся на месте, нежели показывают рост.

Аналогичная картина наблюдается и по географии, причем уже не первый месяц, как показывает обзор рынка недвижимости по итогам сентября. Снова в тройке аутсайдеров три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А прирост цен выше среднего показали Южный округ, Северный округ и Северо-Западный округ.

Не сильно отличается картина и в разрезе районов Москвы. Несмотря на общий прирост цен в октябре, все равно показали минус такие районы, как: Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Белорусская, Беговой, Дорогомилово, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы, Юго-Западная, Тропарево-Никулино.

При этом в лидеры роста в октябре попали: ВДНХ, Останкинский, Ростокино, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская, Нагорный, Зюзино, Рязанский проспект, Петровско-Разумовская, Владыкино, Марфино, Левобережный, Ховрино, Речной вокзал и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2013 года >>

Пока стоимость нефти продолжает держаться на достаточно высоком уровне из-за нестабильности на Ближнем Востоке, реализация пессимистичных макроэкономических сценариев, очевидно, откладывается. В этих условиях цены на недвижимость в Москве также не имеют оснований для существенной коррекции вниз, наиболее вероятный сценарий для них – либо топтание на месте, либо рост на уровне инфляции.

Сложнее обстоит дело в Подмосковье, где в отличие от Москвы (в старых границах) объем нового предложения не является ограниченным, а продолжает расти, что приближает данный рынок к затовариванию. Впрочем, при отсутствии существенных макроэкономических потрясений говорить о возможности полноценного кризиса на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не приходится. Худшее, что может ожидать его в этой ситуации – временная стагнация, по сценарию 2007 года, с коррекцией цен вниз на 5-10%, до 15%.

При этом шансы развития стагнации опять же есть скорее для Подмосковья (и территорий Новой Москвы), но не для Москвы в старых границах. Более того, если недорогие квартиры в Москве и дальше будут испытывать процесс вымывания с рынка и для них будет характерен повышенный темп прироста цен, то это перенаправит еще больше покупателей на новостройки Подмосковья и придаст дополнительный импульс этом рынку.

По мнению аналитического центра IRN.RU, несмотря на достаточно пессимистичные настроения последнего времени, есть и немало позитивных моментов, которые не дадут реализоваться наихудшему сценарию. Подробнее о них рассказывает свежий прогноз рынка недвижимости до конца 2013 и на 2014 годы от IRN.RU.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>