Из-за напряженной ситуации на Ближнем Востоке цены на нефть в последние месяцы держатся в районе $100-110 за баррель. При таком раскладе за доходную часть российского бюджета и стабильность отечественной валюты волноваться не приходится, а значит, и ближайшее будущее рынка недвижимости выглядит вполне оптимистично. Но расслабляться все равно не стоит – заметенные под ковер проблемы в экономике через некоторое время опять вылезут на поверхность, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В последние годы рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности: цены в основном топчутся на месте или подрастают на уровне инфляции. Вывести рынок из этого волатильного равновесия, характеризующегося частой сменой трендов, могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода на рынке зависит практически только от текущего макроэкономического фона.
Очевидно, что в российской экономике далеко не все гладко. В конце сентября МВФ в третий раз за год понизил прогноз роста ВВП России на 2013 г., до 1,5% с ожидавшихся в июне 2,5%, и на 2014 г.– до 3% с 3,25%. Правительство РФ надеется, что по итогам года рост ВВП составит примерно 2%.Ведущие экономические эксперты заявляют, что существующая модель роста ВВП уже полностью исчерпала потенциал и ее давно пора менять…
Со всем этим трудно спорить, однако замедление роста ВВП – это еще не кризис. Настоящие кризисы приходят, когда их никто не ждет: избыточная вера участников рынка в светлое будущее приводит к образованию пузырей в экономике, которые и лопаются с треском, как только появляется повод – типа банкротства Lehman Brothers. А если все усиленно готовятся к худшему, затягивают пояса и разрабатывают антикризисные стратегии, то лопаться уже особо и нечему.
Вообще, если отбросить эмоции, то положение дел в финансовой сфере в последние месяцы даже улучшилось. Летом министр финансов Антон Силуанов обещал ослабление рубля из-за проблем с наполнением бюджета. Однако, как и прогнозировал IRN.RU, девальвация отечественной валюты на деле обернулась ее укреплением (см. «Руководитель IRN.RU: слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными»). В настоящее время рубль колеблется у отметки в 32 руб. за доллар против 33 руб. и выше летом этого года.
Причины неудачи Силуанова как предсказателя достаточно очевидны: обострение конфликта в Сирии разогрело цены на нефть, от которых зависит и курс рубля, и доходы российской казны. И даже если котировки черного золота завтра пойдут вниз, на российской экономике это отразится еще не скоро. Дивиденды от экспорта ресурсов поступают в бюджет с некоторой задержкой, поэтому нынешней дорогой нефти хватит для поддержания отечественных финансов в приличном состоянии на протяжении по крайней мере ближайших месяцев.
В еще большей степени это касается рынка недвижимости, который также пользуется нефтяной рентой, но не напрямую, а опосредованно: чем больше денег вливается в экономику, тем больше их потом перетекает в недвижимость – через рост прибыли госкомпаний, фондовый рынок, увеличение зарплат и т.п. А рынок недвижимости значительно более инертен, чем нефтяной, поэтому на кратковременные колебания нефтяных котировок в пределах 25-30% обычно просто не успевает отреагировать (см. «Падения цен на нефть на 25% рынок недвижимости не замечает»).
«Если рост или падение цен на нефть имеет характер устойчивой тенденции, а не кратковременного колебания, то цены на жилье также могут вырасти или снизиться, но только через некоторое время после установления этой тенденции, и вовсе необязательно, что на столько же процентов… Если цена зафиксируется у отметки около $90 за баррель, недвижимость может снизиться в цене, но вряд ли сильно – скорее чуть ниже $5000 за квадратный метр по индексу IRN.RU», - отметил Олег Репченко в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Могут ли снизиться цены на жилье? Прогнозы на 2013-2014 годы».
Напомним, в настоящее время, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», индекс стоимости жилья в Москве составляет в среднем около $5200 за квадратный метр.
Если стоимость барреля упадет ниже $70, то цены на жилье могут просесть более серьезно – до $4000 за метр, то есть до дна рынка 2009 г., полагает эксперт. Однако никаких предпосылок для обвала цен на главный российский ресурс в среднесрочной перспективе не видно – Ближний Восток явно еще очень далек от успокоения. А пока котировки черного золота остаются высокими, финансовым показателям российской экономики, а следовательно и рынку недвижимости, ничего серьезного не грозит.
Кроме того, благодаря процессам, происходящим на фондовом рынке, отток капитала из России через какое-то время может смениться притоком, что, естественно, пойдет на пользу экономике в целом и рынку недвижимости в частности.
Дело в том, что на американском рынке акций, оттягивавшем на себя инвестиции в течение последнего года, похоже, назрела коррекция: тамошние биржевые индексы уже превысили докризисные максимумы 2008 г. На этом фоне и при дорогой нефти традиционно недооцененные акции российских компаний выглядят чрезвычайно привлекательно.
Ведь для инвестора главное дешево купить и дорого продать, а российские ценные бумаги, по данным компании Bloomberg, являются самыми дешевыми среди акций 21 страны с развивающейся экономикой, пишет британское издание Business New Europe, призывая покупать российские акции.
Не исключено, что иностранные инвесторы по крайней мере отчасти рассматривают такую возможность. Во всяком случае, за последние месяцы аккуратные покупки заставили индекс РТС подрасти на 20%, что не так уж и мало в нынешних условиях, и этому должны быть причины. Возможно, постепенный процесс входа иностранного капитала на отечественный фондовый рынок уже происходит, пусть и не носит пока массового характера.
Высокие цены на нефть и приток иностранных инвестиций в ближайшие год-два будут способствовать активизации отечественного рынка недвижимости. Взрывного роста цен не произойдет – для этого в экономике накопилось слишком много проблем, не решаемых финансовыми средствами. Скорее всего, жилье будет дорожать темпами инфляции, увеличится количество сделок и новых проектов, полагает руководитель IRN.RU.