И арендатор квартиры, и хозяин съемного жилья сегодня практически не защищены от сюрпризов, время от времени преподносимых друг другу. А сюрпризы эти, как правило, бывают связаны с непорядочностью той и другой стороны, стремлением некоторых «клиентов» к авантюризму (если не сказать хуже) и неистребимым желанием заработать побольше легких денег. Такое мнение об обратной стороне арендного рынка высказывали москвичи, ставшие участниками традиционного еженедельного социологического опроса «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».


На рынке аренды все вредные и бесправные
Респондентам было предложено ответить на три вопроса: 1) чем больше всего опасен квартирант, снимающий жилье; 2) каких неприятностей можно ждать от владельца квартиры, сдающейся в аренду; 3) кто более защищен от выкрутасов другой стороны – хозяин или жилец?

Более трети – 38% – опрошенных заявили, что арендаторы могут испортить или даже украсть хозяйские вещи. С точки зрения участников опроса, эта неприятность встречается чаще других. Следующая распространенная напасть, по мнению москвичей, – неуплата за аренду квартиры, но на нее указало гораздо меньше респондентов – всего 12%. Еще в трех группах, собравших по 10-11%, заявили, что хозяевам доставляют неприятности поселившиеся у них нелегальные мигранты, квартиранты, которые буйно себя ведут, а также съемщики-мошенники, пересдающие квартиру другим жильцам.

Около 5% опрошенных назвали весьма разные и несоразмерные по своим последствиям «проступки», такие как курение, создание притона, пожар и потоп.

Оставшиеся 13% участников исследования затруднились с ответом.

От хозяина же съемной квартиры прежде всего, по мнению 33,8% участников опроса, можно ожидать внезапного повышения цен. 27,3% напомнили о требовании ни с того ни с сего срочно освободить квартиру. 18,7% думают, что хозяева могут оказаться фальшивыми, а квартира – чужой и сданной сразу нескольким претендентам, с которых, естественно, уже собраны деньги.

Еще 7,9% респондентов полагают, что арендаторам запрещают принимать гостей, а 6,5% – считают, что хозяева очень любят неожиданно возникать на предмет проверок «облика морале» квартирантов и состояния любимой квартиры. Остальные 5,8% участников опроса затруднились с ответом.

Одинаково незащищенными от разных злоключений более половины участников опроса (57%) считают и хозяев, и жильцов. 30% уверены в том, что более бесправен арендатор.


Эксперты: народ во многом прав
Многое из вышесказанного людьми действительно справедливо для нашего рынка аренды. С этим согласны эксперты рынка недвижимости, к которым журнал www.metrinfo.ru обратился за комментариями.

Кстати, к списку перечисленных рисков эксперты добавляют еще и «неучтенных» животных (риск для собственников) и неожиданный приезд родственников, которых срочно нужно куда-то поселить (для арендаторов). Как уточняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, в основном утверждения участников опроса справедливы для объектов экономкласса.

«Обе стороны – и собственник, и арендатор – действительно находятся фактически в бесправном положении», – соглашается с народным мнением Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Причину этого бесправия эксперт видит в том, что в России рынок аренды на 90% «серый»: собственники скрывают свой бизнес от налоговиков, а договоры предпочитают заключать на словах, а не на бумаге.

Тут стоит заметить, что грамотно составленный договор аренды может снять немало проблем и удержать стороны от необдуманных поступков. При его заключении собственник и съемщик как следует знакомятся друг с другом, обмениваются контактами, в договор обязательно вписываются паспортные данные, номера правоустанавливающих документов на квартиру, составляется перечень хозяйского имущества, оговариваются условия его использования, прописываются сроки визитов хозяев и прочие моменты. То есть учитываются всевозможные детали и ситуации. На московском рынке еще и берется с арендаторов платеж за последний месяц проживания, который служит гарантией того, что с квартирой будут обращаться аккуратно. А при передаче ежемесячных платежей очень желательно расписываться в специально составленной ведомости.

Договор может служить аргументом в суде, если какая-то из сторон грубо нарушила его положения. «Судебная практика в отношении споров арендаторов и собственников действительно есть, просто она не очень обширная, – констатирует Марина Литинецкая. – Бывали случаи, когда хозяин квартиры пытался выселить арендатора, не имея на то никаких оснований (за исключением собственного желания). И суд вставал на сторону последнего, буквально обязывая собственника сдавать квартиру этому арендатору до окончания срока действия договора». Вадиму Ламину также известны случаи судебных разбирательств, они касались возврата страхового депозита при аренде, и суды выносили в основном компромиссные решения. (О привередливых хозяевах вы можете также прочитать в статьях «Арендовать жилье в Москве без мебели дешевле на 10-30%», а о хулиганах-арендаторах в статье «Аренда против правил: на что жалуются арендодатели».)

Правда, и договор на все 100% не является защитой от непорядочности сторон и форс-мажорных обстоятельств. В конце концов, что стоит нашему человеку наплевать на какую-то там бумажку, ведь он уверен, что до суда дело не дойдет, и, к сожалению, он во многом прав. В суды и арендаторы, и арендодатели ходят редко. Арендаторам некогда, им надо работать, легче найти новую квартиру, чем тратить время и деньги на процесс. Арендодатели в суды не пойдут из-за своего «нелегального» положения – им лишний раз «светиться» ни к чему. А вдруг судья начнет спрашивать про налоги и регистрацию жильцов?


Что менять в законодательстве?
Известно, что старушка Европа имеет специальное законодательство, посвященное аренде. Nota bene: с акцентом на защите арендатора. Например, в Германии цены на аренду контролирует государство, жильцов нельзя выселить без соблюдения множества формальностей. И есть все основания полагать, что если дойдет до суда, то суд встанет на сторону жильцов.

Но, может, и нам пора принять нечто подобное и даже, может, более справедливое, учитывающее права и обязанности обеих сторон? Однако, по мнению опрошенных экспертов, в нашем действующем законодательстве описаны практически все правовые положения, касающиеся арендных отношений. И для того чтобы исправить ситуацию, достаточно просто соблюдать их. С точки зрения Марии Литинецкой, перенимать полезный опыт западных стран стоит, когда рынок аренды станет легальным, когда собственники начнут платить налоги, а арендаторы – требовать заключения нормального, грамотно оформленного договора, который было бы разумно еще и регистрировать.

Дело «за малым» – вывести из тени рынок аренды. И это можно сделать постепенно, не запугивая владельцев арендного жилья страшными карами, как сегодня, а и поощряя их тоже. Например, как считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», когда в стране будет введен рыночный налог на недвижимость, то власти могли бы засчитывать в счет его уплаты налог с доходов от аренды. Тогда, по мнению эксперта, можно будет избежать двойного налогообложения одного и того же объекта, а у арендодателей появится реальный стимул декларировать свои доходы». (См. статью «Руководитель IRN.RU: бороться с «серой» арендой надо не только и не столько кнутом, сколько пряником».)