Введение моратория или высоких комиссий за досрочное погашение ипотечного кредита вряд ли пойдет на пользу банковскому сообществу. Так как в России значительная часть ипотечных заемщиков, оформляя кредит на 20-30 лет, рассчитывают расплатиться за год-два-три-пять, подобные меры могут привести к существенному снижению спроса на ипотеку, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, действие закона о потребительском кредитовании (законопроект принят Госдумой в первом чтении 23 апреля) могут распространить на ипотечных заемщиков. По данным газеты «Коммерсантъ», в Минфине обсуждается возможность введения моратория на досрочное погашение ипотечного кредита либо комиссии за досрочный возврат. Хотя еще в 2011 г. Высший арбитражный суд признал такие комиссии незаконными.

Кто является инициатором ужесточения условий ипотечного кредитования, изданию выяснить не удалось. По словам одних источников газеты, идея принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, однако в самом АИЖК это отрицают. Другие источники сообщили, что поправки предложило банковское сообщество.

Банкиры действительно заинтересованы в том, чтобы ипотечный заемщик выплачивал кредит – и проценты по нему – десятки лет, позволяя банку заработать в несколько раз больше, чем одалживал, отметил Олег Репченко. Например, при ставке в 12,7% (средняя ипотечная ставка, по данным ЦБ) и первоначальном взносе в 30% заемщик, купивший скромную квартиру в Москве за 8 млн руб., за 30 лет выплатит банку 24,2 млн руб., то есть на 16,2 млн руб. больше, чем стоило его жилье. А если этот человек сумеет расплатиться всего лишь за год, то банк заработает лишь 392 700 руб. (см. «Ипотечный калькулятор»). Существенная разница, правда?

Проблема в том, что классическая ипотека, когда заемщик расплачивается с банком полжизни, в России из-за дороговизны популярностью не пользуется. Кому захочется отдавать банку две-три стоимости квартиры? Поэтому у нас значительное число заемщиков использует ипотеку как инструмент краткосрочного кредитования. То есть официально люди оформляют кредит на 15-20-30 лет, но возвращают кредит (или, во всяком случае, планируют) за год-два-три – за счет быстрого роста доходов или продажи старого жилья. (См. «Ипотека в России – инструмент краткосрочного кредитования».)

В результате желание банковского сообщества (или его доброжелателей) побольше заработать может обернуться потерей доходов – если досрочный возврат ипотеки станет невыгодным, многие потенциальные заемщики откажутся от идеи взять такой кредит.

«Сейчас предприниматель берет на год-два ипотечный кредит, чтобы купить квартиру, потому что для него это выгоднее, чем вынимать деньги из бизнеса, – собственное дело принесет ему значительно больше, чем он потратит на обслуживание займа за год-два. Но если досрочный возврат кредита сделают невыгодным, то этот бизнесмен, скорее всего, просто не станет связываться с ипотекой и решит жилищный вопрос другим способом – например, все-таки вынет деньги из оборота или будет арендовать жилье», – пояснил руководитель www.irn.ru.

В общем, чем жестче станут условия досрочного погашения ипотеки, тем больше может упасть спрос на такие кредиты, резюмировал эксперт.