Предложение АИЖК законодательно ограничить кредитную нагрузку на ипотечных заемщиков вполне разумно и целесообразно. Но эта инициатива заостряет главную проблему российского рынка недвижимости – и это вовсе не закредитованность населения и даже не чрезмерно высокие ипотечные ставки, а несоответствие цен на жилье отечественному уровню зарплат. Проще говоря, купить квартиру – даже в ипотеку – при сохранении разумного уровня кредитной нагрузки могут только граждане с доходами сильно выше среднего, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) направило в Минфин свои предложения по ограничению максимальной кредитной нагрузки на заемщиков, пишет газета «Коммерсантъ». По мнению АИЖК, предельное соотношение debt to income (DTI; соотношение кредитной нагрузки к доходу заемщика) не должно превышать 45%. По статистике самого агентства, критическим для россиян является пороговое значение коэффициента DTI 60%.
По данным Центробанка, в настоящее время средний уровень DTI в ипотечном сегменте рынка составляет 47,3%, а максимальный — 71%.
IRN.RU неоднократно подчеркивал, что влезать в ипотеку на пределе возможностей в высшей степени рискованно – можно остаться не только без квартиры, но и с огромным долгом перед банком. К сожалению, не все заемщики это понимают, а банки ради сиюминутной выгоды готовы закрыть глаза на очень многое, поэтому введение законодательных ограничений в этом плане придется кстати, считает эксперт.
По его мнению, реализация инициативы АИЖК может снизить платежеспособный спрос на рынке недвижимости, но вряд ли значительно. Согласно подсчетам некоторых участников рынка, не более 20% ипотечных заемщиков выплачивают по кредиту свыше 45% доходов. Даже в самых закредитованных российских регионах максимум 30-35% сделок совершается с использованием ипотеки. Например, в Москве в 2012 г. было заключено 93 000 сделок купли-продажи жилья, и только примерно 20,6% квартир было приобретено по ипотеке. В Подмосковье этот показатель выше, но ненамного – 28,6%. Таким образом, предложение АИЖК в итоге может отсечь от рынка недвижимости лишь несколько процентов потенциальных покупателей.
Правда, пострадают не только граждане, чьи доходы в принципе не дотягивают до планки АИЖК, но и люди с небольшой официальной зарплатой и серыми дополнительными доходами. Они могут быть достаточно платежеспособными, чтобы обслуживать ипотечный кредит, но как доказать это банку? Впрочем, как показывает практика, выход из такой ситуации есть – справки о доходах по форме банка, привлечение поручителей, созаемщиков и т.п.
Для справки: поручитель несет ответственность в случае смерти заемщика только совместно с наследниками (см. «Смерть заемщика – свобода для поручителя по кредитам перед банками»).
Важнее другое – инициатива АИЖК в очередной раз подчеркнула, что ипотека в России – роскошь, а не средство решения жилищного вопроса.
Учитывая, что средний размер ипотечного кредита, по подсчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в настоящее время составляет 1,8 млн руб., ставка, по данным ЦБ, – 12,7%, а срок кредита – 15 лет, заемщику ежемесячно необходимо выплачивать банку 22 000 руб. А значит, зарабатывать он должен не менее 50 000 руб. в месяц, чтобы соответствовать требованиям АИЖК. Для справки: по данным Росстата, средняя зарплата российского гражданина в 2012 г. составила 27 000 руб., отмечает «Коммерсантъ».
«Предложение АИЖК в очередной раз указало на дисбаланс между стоимостью жилья в России и уровнем доходов населения. Цены на недвижимость в РФ подчас выше, чем в богатой Европе, а зарплаты до западных стандартов сильно не дотягивают. Вот и получается, что с учетом разумных мер АИЖК взять кредит у нас могут немногие, да и вообще купить квартиру с нуля – даже в ипотеку – и не помереть при этом с голоду могут только люди с доходом выше среднего», – резюмировал руководитель www.irn.ru.