Руководитель IRN.RU: метро может сделать недвижимость в Подмосковье дороже, чем в депрессивных районах Москвы

Строительство метро в Московской области приведет к значительному росту цен на недвижимость в городах, где появятся станции. Не исключено даже, что в будущем жилье в подмосковных городах с метро будет стоить дороже, чем в труднодоступных, депрессивных районах Москвы. Если, конечно, заявленные подмосковным правительством планы претворятся в жизнь, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, министерство транспорта Московской области представило проект развития легкого наземного метро, линии которого проложат вдоль существующих железнодорожных путей. Всего к 2025 г. планируется построить 124,9 км линий с 48 станциями. В ближайшие годы метро должно соединить крупнейшие города ближнего Подмосковья: Химки, Мытищи, Реутов, Видное, Красногорск и другие. Конечные станции появятся в Крюково, Шереметьевском, Пушкино, Железнодорожном и Балашихе, Люберцах, Домодедово, Подольске, Одинцово и Нахабино, пишет РИА «Новости».

Наземное метро будет состыковываться с Малым кольцом Московской железной дороги, а конечными станциями двух линий станут центральные вокзалы столицы, рассказал и.о. губернатора Подмосковья Андрей Воробьев в интервью журналу Forbes.

В презентации проекта развития радиальных направлений Московской железной дороги — строительства наземного метро — отмечается, что первая станция откроется до 2017 г. на казанском направлении: Ухтомская. Однако ранее врио губернатора Подмосковья Андрей Воробьев говорил, что первая линия появится до 2015 г. в Химках.

Строительство метро в Подмосковье, согласно подсчетам властей региона, обойдется в 240 млрд руб. Средства на реализацию проекта выделят из федерального и областного бюджета, бюджета РЖД и других источников.

Развитие железнодорожного сообщения в мире идет по пути сращивания системы железных дорог с городским метрополитеном. «Чаще не метро тянут далеко за пределы города, а электричку объединяют с подземкой», — отметил руководитель www.irn.ru. Например, в Париже наряду с привычным метрополитеном со станциями на каждом углу существует сеть наземных скоростных поездов RER, связывающая центр французской столицы с отдаленными пригородами, в том числе с Версалем и обоими аэропортами — Орли и Руасси-Шарль де Голль. В Большом Лондоне похожую функцию выполняет Overground, в Вене и Берлине — электрички S-Bahn.

В отличие от привычных нам электричек европейские пригородные железнодорожные сети интегрированы в систему городского метрополитена: предусмотрены удобные пересадки на метро, единые билеты, комфортные вагоны и т. п.

Создание похожей системы железнодорожного сообщения на территории Московского региона, бесспорно, облегчит жизнь миллионам жителей Подмосковья, работающим в Москве, — сейчас они вынуждены ежедневно тратить по три-четыре часа жизни на дорогу до офиса и обратно. Соответственно, вырастут спрос и цены на жилье в области — ведь разрыв в стоимости метра в Москве и Подмосковье объясняется главным образом именно плохой транспортной доступностью подмосковной недвижимости.

По мнению руководителя IRN.RU, в городах, где появится метро, недвижимость может подорожать на 10−25% - чем труднее было добираться до населенного пункта до открытия станции, тем больше вырастут цены. Но надо учитывать, что рост начнется не в момент открытия станции, а еще до того. Стоимость жилья начинает ползти вверх уже на слухах о планах провести метро, а основной прирост приходится на первый период строительства — когда люди понимают, что станция точно появится (см. «Парадокс — новые станции метро могут привести к снижению цен на жилье»).

Если власти выполнят свои обещания — а это пока вызывает сомнения — и в Подмосковье действительно появится развитая сеть легкого метро, то, возможно, через несколько лет качественное жилье в городах ближнего Подмосковья, через которые пройдет метро, будет стоить дороже, чем в отдаленных районах старой Москвы, считает эксперт.

Речь не о том, что жилье где-нибудь в Бирюлево или Бескудниково вдруг сильно подешевеет — спрос на квадратные метры в старой Москве, даже в не самых привлекательных ее местах, все равно стабильно высок. Но недвижимость в городах ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью, скорее всего, будет дорожать быстрее, чем в депрессивных районах Москвы. И в итоге города ближнего Подмосковья с метро могут обогнать по ценам на жилье труднодоступные московские районы.

Собственно, некоторые «замкадные» районы Москвы с метро уже стоят дороже тех, что расположены внутри кольцевой дороги, но метро не имеют. Например, квадратный метр в районах Южное и Северное Бутово, которые находятся за пределами МКАД, но могут похвастаться несколькими станциями метро, стоит, соответственно, $ 4246 и $ 4270, а во «внутримкадном», но лишенном подземки Бирюлево — лишь $ 3852 (см. «Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2013 года»).

«Выяснив, где в обозримом будущем точно появится метро, можно сделать очень удачную покупку: большинство подмосковных городов не слишком отличаются друг от друга, поэтому фактор транспортной доступности может стать ключевым при выборе квартиры — как для проживания, так и с инвестиционными целями», — отметил эксперт.

Впрочем, некоторые сегменты загородного рынка недвижимости из-за строительства метро могут и проиграть — обитатели дорогих коттеджей предпочитают общественному транспорту личный, и линия метро под боком их отнюдь не обрадует. В зоне риска прежде всего стародачные места — такие поселки строились рядом с железной дорогой, вдоль которой и собираются тянуть ветки легкого метро. Постоянный шум (перерывы между метропоездами составят несколько минут) вряд ли добавит привлекательности местной загородной недвижимости.

Нельзя забывать и о риске изъятия земель для строительства дороги, от чего, в принципе, могут пострадать и владельцы скромных шести соток в садовых товариществах, и хозяева обширных участков в коттеджных поселках… Впрочем, вряд ли «экспроприация» будет массовой, если ветки метро проложат, как обещано, вдоль существующих железных дорог.

«В целом, несмотря на то что средние цены на недвижимость в последнее время топчутся на месте, на рынке остается немало возможностей для выгодных покупок и инвестиций. Только связаны они уже не с общерыночным ростом цен, как до 2008 г., а с локальными подвижками», — резюмировал руководитель IRN.RU.