Ситуация на рынке : итоги 2004 года

Прошедший год принес на столичный рынок недвижимости очень много сюрпризов. Реагировать на них можно по-разному. Как паниковать, так и относиться уравновешенно. «С пеной у рта» утверждать о неизбежном падении цен на недвижимость, которое вот-вот произойдет, или же «надувать щеки» по поводу непременного возобновления роста цен в ближайшей перспективе. Подводя итоги уходящего года, попробуем посмотреть на произошедшие события объективно.

Рост цен и инвестиционные квартиры
Первые месяцы 2004 года ознаменовались продолжением масштабного роста цен на жилье, имевшего место весь 2003 год. Темпы роста составляли от 3% до 5% в месяц и внушали продавцам квартир очень много оптимизма. Звучали утверждения, что цены в 2004 году вырастут еще больше, чем в предыдущем – на 40% - 50%. Казалось бы, с подобными ежемесячными темпами прироста все так и должно было быть.

Однако подобная ситуация одновременно и настораживала. Как-никак, экономические законы и мировая практика определяют нормальные темпы роста цен на недвижимость в пределах от 10% до 20% в год. Но 100% за два года – это явно слишком. Такие проценты вряд ли можно ожидать даже от самого эффективного бизнеса. А на московском рынке жилья столько можно было заработать на элементарной перепродаже квартиры, что в принципе доступно каждому.

Аналитический центр www.irn.ru опубликовал на 2004 год более сдержанный прогноз: 20% - 25% роста. А также статью про инвестиционные квартиры, которая вызвала множество дебатов в профессиональных кругах. Суть предостережения была достаточно проста. В условиях беспрецедентного роста цен на жилье росло и число инвестиционных покупок квартир, связанных с желанием людей выгодно вложить деньги в недвижимость и неплохо подзаработать на росте. Доля инвестиционных покупок по косвенным признакам была оценена аналитиками www.irn.ru в 30%, а расчет критической точки привел к концу 2005 года. К этому периоду при условии сохранения ажиотажа на рынке как раз накопилась бы нужная «критическая масса» инвестиционных квартир, способная вызвать заметный обвал цен при одновременном возвращении (сбросе) на рынок всех этих квартир.

Хорошо это или плохо, но ажиотаж и завышенные темпы роста цен до конца 2005 года не сохранились. По совершенно иным причинам цены перестали расти в конце весны – начале лета 2004 года, в результате чего «критическая масса» инвестиционных квартир оказалась далека от наполнения. В этом смысле остановка роста цен на жилье именно в этом году оказалась полезной «вакциной» для московского рынка недвижимости, предотвратившей возможность гораздо более серьезного кризиса в следующем году.

И тем не менее, определенные симптомы позволяют утверждать, что вероятность такого кризиса действительно существовала. Остановка роста цен на жилье летом 2004 года привела к естественному росту количества предложений на вторичном рынке, в том числе и за счет выставленных на продажу инвестиционных квартир. Разные обозреватели, опираясь на разные базы данных и объемы рекламы в газетах, оценивают рост объемов предложения осенью этого года по-разному, так как единого источника данных не существует. Однако все подобные оценки вращаются вокруг все той же магической цифры в 30%! Оценка специалистов www.irn.ru также находится на уровне 20% - 30% роста объема предложений на вторичном рынке осенью этого года. Похоже, что пессимистичная оценка доли инвестиционных квартир на уровне 10% и меньше является все же заниженной.

С другой стороны, объяснить остановку роста цен «летним затишьем» явно не удалось. Не считая небольшие статистические колебания показателей, цены на жилье остаются стабильными всю вторую половину 2004 года, включая наиболее активный для рынка недвижимости осенний сезон. Следовательно, реальный экономический потенциал для дальнейшего роста цен, по крайне мере в ближайшей перспективе, действительно оказался исчерпанным. А повышение цен в последние месяцы роста носило уже в большей степени характер ажиотажа, роста на эмоциях.

Всего за 2004 год цены выросли в среднем на 22%. Значение индекса стоимости жилья – показателя среднемосковского уровня цен в конце 2003 года составляло 1477$ за квадратный метр, а в конце 2004 – 1803$ за метр. Казалось бы, эти цифры как нельзя лучше вписываются в вилку 20% - 25% прироста, которую прогнозировал аналитический центр www.irn.ru. Однако в начале года представлялось, что замедление темпов роста цен будет происходить постепенно, в то время как на практике весь прирост 2004 года реализовался уже в первом полугодии, а потом цены просто «застыли» на достигнутом уровне.

Громкие заявления и доступное жилье
О причинах остановки роста цен летом 2004 года говорят много. Разумеется, что звучат и совершенно разные точки зрения. Специалисты www.irn.ru строят свою позицию на представлении о том, что повышенный рост цен в 2004 году носил в большей степени ажиотажный характер, а значит, и остановить его могло в первую очередь эмоциональное «отрезвление».

В апреле-мае 2004 года в эфире прозвучали заявления высокопоставленных федеральных чиновников как о неестественно высоких темпах роста цен на жилье в Москве, так и о необходимости принятия пакета законопроектов о развитии ипотеки и формировании рынка доступного жилья. И хотя подобные меры носят скорее стратегический характер и требуют годы на практическую реализацию, именно они и повлияли на столичный рынок жилья.

Во-первых, этот вывод следует из очевидного временного совпадения событий. Во-вторых, из представлений об ажиотажном характере завышенного роста цен в первой половине 2004 года, а также из наличия заметной инвестиционной составляющей покупок жилья. Помимо этого, московский рынок недвижимости уже знает примеры спада активности после публичных заявлений авторитетных чиновников, особенно если данные заявления касаются критики высокого уровня цен на жилье. Заметное снижение покупательской активности в конце весны – начале лета 2004 года, которое отметили буквально все компании, а также рост числа предложений на вторичном рынке служат дополнительными подтверждениями.

Формирование рынка доступного жилья и развитие ипотеки является, безусловно, важной государственной задачей. Однако она имеет отношение скорее к регионам, где благодаря этому механизму можно как стимулировать новое строительство, так и решать социальные проблемы. Однако если говорить о Москве, как о столице крупного государства, то термин «доступного жилья» к ней применим в меньшей степени. Во всех крупных городах мира цены на недвижимость высоки. Москва также «не резиновая», и в условиях рыночной экономики основным фактором, сдерживающим поток всех желающих жить в столице, является цена.

Банковский сектор или «а был ли кризис?»
Банковская нестабильность, возникшая в июле 2004 года, заметно подогрела панику, царившую тогда на рынке недвижимости. Как говориться, если бы этого кризиса не было, то его следовало бы придумать. Есть мнение, что ситуация с банковской нестабильностью оказалась не столь критичной для самого банковского сектора, сколько для московского рынка недвижимости.

С одной стороны проблемы с несколькими банками вызвали панику среди населения, напомнив события 1998 года. Боязнь развития общеэкономического кризиса увеличила риски и в отношении недвижимости, которая в подобных условиях могла бы существенно подешеветь. Однако общеэкономического кризиса не случилось, как не случилось и снижения цен на жилье.

Впрочем, тут же возникло осознание новой проблемы. Строительство многих объектов в Москве осуществляется на кредитные деньги. И даже не потому, что у инвестора или застройщика нет своих. Строить на кредитные деньги выгоднее за счет уменьшения рисков и эффекта финансового рычага. А при этом собственные средства можно вложить в большее число проектов и достичь больших оборотов. Однако на фоне банковской нестабильности, последние стали менее охотно кредитовать строительство, а также воздерживаться от инвестиций в данный сектор экономики. С одной стороны это вызвано желанием повысить свою ликвидность, с другой – боязнью перспектив рынка недвижимости, на котором прекратился рост цен, и возникла стагнация.

Но так или иначе московские стройки не остановились (за исключением отдельных случаев). Большую часть московского жилья строит небольшое количество крупных строительных компаний, которые тесно связаны с правительством Москвы и не испытывают проблем с кредитованием. В группу риска попали только небольшие застройщики или инвесторы, строящие единичные проекты.

Банковская нестабильность, возможность ее развития в будущем и потенциальная угроза банкротства некоторых застройщиков, конечно же, остается. Однако в 2004 году эта проблема носила для рынка недвижимости в большей степени эмоциональный характер.

Итоги года
В 2004 году были и иные особенности и сюрпризы, имеющие отношение к рынку недвижимости. Например, при небывало высоких ценах на нефть рост цен на жилье полностью остановился. Это еще раз доказывает, что хотя между этими факторами и есть некая связь, но она очень сложна и неоднозначна, как и вся российская экономика.

С другой стороны новое ослабление курса доллара пока не привело к симметричному росту долларовых цен на жилье. Таким образом, в рублевом выражении жилье даже испытывает некое снижение стоимости, хотя и небольшое (в пределах нескольких процентов, на которые снизился доллар за последние месяцы).

Но так или иначе, основным итогом 2004 года следует считать переход столичного рынка недвижимости в стадию стабилизации. Завышенные темпы роста цен ушли в прошлое, но вместе с тем они продолжались не слишком долго, чтобы стать причиной серьезного отката цен назад. Полгода стабильного уровня цен и восстановление нормальной активности на рынке, которую в течение последних месяцев отмечают почти все риэлтеры и застройщики, позволяют утверждать, что столичный рынок недвижимости вошел в относительно спокойную стадию. В стадию равенства возможностей продавца и покупателя, разумной конкуренции и борьбы за качество жилья и услуг по его продаже или приобретению.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>