Мартовский закон о возможности принудительного изъятия земель у собственников для федеральных и муниципальных нужд на практике вряд ли создаст большую волну конфликтов граждан с властями. Хотя на рынок загородной недвижимости, расположенной в Новой Москве, он оказал поначалу некоторое отрицательное влияние. Об этом заявил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «Экономика» телеканала ТВЦ и порталу «Газета.Ру».

По его словам, разразившаяся среди владельцев, потенциальных покупателей коттеджей и застройщиков поселков с принятием закона некоторая паника понятна. Однако не стоит ей поддаваться.

Бояться массовых изъятий земель нет смысла. Во-первых (и об этом уже говорили чиновники правительства Москвы), в бюджете денег на это нет, да и лишние социальные напряжения никому не нужны. Во-вторых, престижные участки по калужскому, киевскому направлениям часто заняты не просто организованными коттеджными поселками, а поселками кооперативными, ведомственными. И ведомства эти – не министерство культуры, среди них немало силовых и других, обладающих существенным политическим влиянием. Впрочем, в России, наверное, мало кого из серьезных застройщиков можно назвать совсем политически беззащитными.

Тем не менее в начале года, когда законопроект о возможности изъятия активно муссировался в прессе и обществе, спрос в некоторых поселках (исходя из количества просмотров, даже не сделок) упал довольно серьезно. Но и это было в общем русле тенденции загородного рынка Подмосковья – подробнее см. в статье «Загородная недвижимость Подмосковья: время покупателей». Сейчас же, по свидетельствам компаний, ситуация выправляется.

Например, специалисты компании «Пересвет-Инвест» оценивают снижение средней цены 1 кв. м на рынке новостроек Большой Москвы с декабря 2012 года в 3%. По ее данным, в мае средняя цена составила 82 509 руб., что выше показателей в городах Московской области на 16,9% (70 600 руб. за 1 кв. м).

В девелоперской компании RDI также отмечают еще более значительное снижение средней стоимости квадратного метра жилья на территории Новой Москвы. В мае 2013 года в сегменте квартир в мало- и многоэтажных новостройках оно составило чуть более 3%, а по сравнению с декабрем 2012 года средняя цена метра здесь уменьшилась на 6%. Впрочем, аналитики RDI связывают это с выходом на рынок проектов с низкой ценой на старте продаж. Средний показатель цены, по данным компании, составляет 74 200 руб. за кв. м.

Если же взять пятерку самых продаваемых проектов, то за последние полгода средняя стоимость квадратного метра в них выросла почти на 10%.


Сравнение динамики цен в среднем по рынку и в 5-топ продаваемых объектах

Источник: RDI

Фактически единого тренда – восходящего или нисходящего – на рынке обнаружить не удается. К аналогичным выводам пришли и в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июня и I полугодия 2013 года»).

А вот в сегменте участков без подряда, который после кризиса занял одно время доминирующие позиции на рынке загородной недвижимости, ситуация, по оценке RDI, другая. Здесь (в отношении новых территорий Москвы) даже можно говорить о достижении определенного рекорда: впервые за последний год средняя стоимость сотки перевалила отметку в 400 000 руб., увеличившись на 5,5% относительно апреля.

Вообще, сегмент коттеджей по-прежнему остается самым стабильным на территории Большой Москвы. Хотя спрос здесь минимален (впрочем, как и вообще на рынке индивидуальных домов в Московском регионе), из месяца в месяц количество сделок сохраняется на примерно одинаковом уровне. То же самое можно сказать и о ценах. В мае снижение составило 2,5% относительно апреля, а по сравнению с декабрем – 1,7%. В то же время в интервале между декабрем и маем были зафиксированы положительные изменения цены (рост по сравнению с декабрем составил порядка 1%).

«Ценовую ситуацию на рынке недвижимости Новой Москвы можно охарактеризовать как спокойную. Средний показатель – это всегда довольно лукавая цифра, по нему нельзя судить о состоянии рынка в целом. Сейчас мы фиксируем снижение средней стоимости квадратного метра во всех сегментах рынка жилой недвижимости, за исключением участков без подряда. Но говорить о каких-то экономических предпосылках к этому было бы неправильно», – комментирует Дмитрий Власов, коммерческий директор девелоперской компании RDI.

В целом проблемы Большой Москвы – как в квартирном сегменте, так и на коттеджном рынке – специалисты www.irn.ru видят не в проблемах потенциальной возможности изъятия земель, а в отсутствии, с одной стороны, качественной транспортной инфраструктуры, с другой – центров приложения рабочей силы. Чтобы обоснованно, сбалансированно развивать и то, и другое, прежде всего нужны утвержденные генплан и градплан Большой Москвы. Пока их нет, и застройщики, и потенциальные покупатели будут находиться «в подвешенном состоянии», сознавая огромные дополнительные риски инвестиционных проектов, накладывающиеся на макроэкономическую неустойчивость. Но ждать этих основополагающих документов еще долго: столичный градоначальник отвел на их разработку время до конца 2014 г.