Цены на жилье в Москве не могут решить, куда идти

Динамику цен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья как в июне, так и в течение всего первого полугодия 2013 года можно охарактеризовать как «топтание на месте». Есть различие в движении рублевых и валютных цен по причине ослабления рубля за последние месяцы, однако четкого последовательного тренда на рынке жилья ни вверх, ни вниз так и не сложилось. Более того, распределение изменения стоимости квадратного метра по типам квартир все меньше соответствует какой-либо логике и все больше носит хаотичный характер.

Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, потерял за июнь еще 1,7%, снизившись с отметки 5.306$ до 5.218$ за квадратный метр. Но именно на июнь пришлось и наибольшее ослабление рубля и рост курса доллара. Как показывает график журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве не демонстрируют пока систематического снижения, а колеблются возле отметки 165 тысяч рублей за метр.

И такая же ситуация имела место не только в июне, но и в течение всего 2013 года. По сути, умеренный восходящий тренд рублевых цен темпами инфляции закончился примерно год назад, и с тех пор средняя цена «дергается» в диапазоне 160-170 тысяч рублей за метр. Долларовые цены то слегка подрастают в условиях укрепления рубля, как это было в январе-феврале этого года, то начинают корректироваться вниз в условиях роста курса доллара. Таким образом, в плане ценовой динамики стоимость жилья в Москве сейчас в большей мере привязана к рублю, нежели к доллару, в отличие от ситуации девяностых и нулевых годов.

В условиях отсутствия четкого ценового тренда вверх или вниз динамика цен по типам квартир оказывается все более хаотичной, особенно в условиях повышения волатильности курсов валют. Например, в июне, как и в сумме за последние 6 месяцев, наибольший минус показали однокомнатные квартиры. Вряд ли из этого следует вывод, что однушки перестали пользоваться спросом и поэтому они просели в цене. Скорее объяснение данного эффекта состоит в следующем. Однокомнатных квартир нет в элитном жилье, а также их - минимальное количество в дорогом сегменте бизнес-класса. Подавляющая часть однушек приходится на квартиры экономкласса, и цены на них почти всегда номинируются в рублях, в отличие от дорогих сегментов, где продавцы нередко пытаются привязать цену к доллару. А потому и в условиях ослабления рубля цены на однушки выглядят наименее устойчивыми.

Неоднозначная картинка имеет место и в динамике цен по географии. Например, в июне наиболее устойчивыми по цене оказались довольно противоположные Центральный округ и районы за МКАД. Аналогично наибольшую коррекцию стоимости жилья испытали Южный округ и Западный округ. Еще большая чехарда имеет место в динамике цен по районам. Возникает ощущение, что при существенных перепадах валютных курсов распределение динамики цен по сегментам начинает носить стихийный характер. Часть продавцов пытается привязать цену к доллару, часть - нет, кто-то готов снижаться, кто-то намерен стоять на прежней цене, кто-то вообще снимает квартиру с продажи и т.д. Все это и выливается в довольно странные «плюсы» и «минусы» средних цен в распределении по сегментам в такие периоды.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2013 года >>

Впрочем, основной вопрос в отношении дальнейшей динамики цен на недвижимость Москвы и Подмосковья состоит в следующем. Будет ли в ближайшее время иметь место ухудшение макроэкономического фона в целом и ситуации в российской экономике в частности или же все страхи и страшилки останутся не более чем признаком традиционной летней турбулентности на финансовых рынках?

Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», умеренная нестабильность в экономике, в финансовой сфере и на валютном рынке приносит рынку недвижимости неплохие дивиденды. В этих условиях недвижимость выступает защитным активом. Причем в квадратные метры начинают уходить не только инвестиционные покупатели, но и население также начинает торопиться с решением квартирного вопроса и вложением сбережений, когда в обществе начинают муссироваться слухи про очередной кризис, девальвацию и тому подобное.

Чем закончится очередное макроэкономическое обострение, которое стало разворачиваться в июне, пока сказать сложно. На ожидании скорого сворачивания нынешней американской программы печатания денег под названием «Количественное смягчение 3» (QE3) происходит коррекция цен на многие активы. Например, продолжается обвал цен на золото, который достиг уже 35% от исторических максимумов. При этом цены на нефть пока не торопятся падать, оставаясь возле круглой отметки в 100$ за баррель.

Примечательно, что ослабление рубля в этих условиях оказывается довольно умеренным. К середине июня российская валюта ослабла к доллару всего на 1-2 рубля, с 30 - 30,5 рубля за доллар в конце зимы - начале весны до 31,5 - 32 рублей. Для сравнения, в прошлом году за тот же период доллар подскочил к рублю на 5 - 5,5 рубля. Такой же скачок имел место в августе-сентябре 2011 года. Наиболее удивительно, что в этом году потребовалась даже реклама девальвации рубля в исполнении министра финансов. Но даже тогда ослабление национальной валюты усилилось всего на 1 рубль и составило в сумме 2,5 - 3 рубля к максимумам конца зимы - начала весны. А это вдвое меньше, чем ослабление в 2012 и 2011 годах, когда ни о какой девальвации вообще не было и речи и все уже привыкли, что колебания курса плюс-минус 5 рублей - это вполне естественно, в рамках «коридора».

Такое развитие событий крайне неожиданно. На памяти россиян хватает девальваций, но всегда это происходило быстро, неожиданно, и никто никого о девальвации не предупреждал. И что самое интересное - рубль все равно не падает даже в той степени, как это было в прошлом и в позапрошлом году. Данные обстоятельства наводят на мысль, что, возможно, дальнейшего ослабления рубля уже и не будет, доллар близок к своим максимумам, и для того есть объективные причины. Аналитический центр IRN.RU смог найти даже несколько таких причин. Подробнее о них рассказано в статье «Слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>