Цены на жилье в Москве падают, но пока медленно

На рынке недвижимости Москвы и Подмосковья май оказался на удивление спокойным месяцем, и даже проблемный макроэкономический фон не «порадовал» всех очередным «обострением». Впрочем, надолго ли установилась нынешняя стабильность, по-прежнему остается под вопросом.

Стоимость квадратного метра показала в мае умеренную коррекцию вниз, причем как в долларе, так и в рубле. Индекс цен на московские квартиры, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за май на 1,1%, с уровня 5.365$ за квадратный метр до 5.306$. Рублевые цены на квартиры в Москве, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, просели примерно в той же пропорции. Из «коридора» 167-168 тысяч за метр они опустились в «коридор» 165-166 тысяч. Впрочем, если посмотреть динамику цен на недвижимость за более продолжительный период, то пока данные вариации показателей скорее укладываются в формулировку «топтание на месте», нежели указывают на начало нового последовательного тренда.

Распределение цен по типам квартир показывает, что наиболее устойчивым к коррекции по-прежнему остается более качественное жилье. Так, уже второй месяц подряд лучше всего себя «чувствуют» кирпичные дома советского периода и «сталинки». Это жилье, расположенное в хороших районах города и в хороших местах, при этом относительно недорогое по соотношению «цена/качество» по сравнению с современным элитным жильем и квартирами в новых домах бизнес-класса. Впрочем, современные монолитно-кирпичные дома также показали в мае минимальную коррекцию. А основное снижение пришлось на все категории панельного жилья.

Примечательно, что в плане географии наибольшие потери понесли районы за МКАД, хотя и не все. Далее следуют Северо-Восточный округ и Юго-Восточный округ. При этом наиболее устойчивыми по цене оказались Восточный округ, Северо-Западный округ и Западный округ. Самый дорогой Центральный округ – в середине рейтинга. Таким образом, некоторая тенденция к большей устойчивости по ценам округов с более качественным кирпичным или монолитным жильем в целом наблюдается, хотя есть и исключения. При этом округа и районы, для которых более характерна панельная застройка, испытали бОльшую коррекцию.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2013 года >>

Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», в условиях умеренной нестабильности недвижимость в Москве и Подмосковье только выигрывает, оставаясь «тихой гаванью» и своеобразным «защитным активом». Пока складывается примерно такая ситуация. С одной стороны, проблем в экономике и на финансовых рынках хватает, как отмечает статья «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой». Но, с другой стороны, в полноценную новую волну кризиса все эти проблемы не вылились, что в целом благоприятно для недвижимости.

В условиях страхов, повышенной нестабильности и неясности перспектив спрос на квадратные метры продолжает подогреваться во всех сегментах. Люди с высокими доходами и свободными деньгами рассматривают недвижимость в Москве и Подмосковье как способ сохранить свой капитал, а также все чаще планируют сдавать недвижимость в аренду для получения дополнительного стабильного дохода. Люди с невысокими доходами, планирующие купить квартиру в Москве для себя или улучшить свои жилищные условия, при общей нестабильности также предпочитают поторопиться с приобретением, пока ситуация не ухудшилась, не произошло обесценение денег или прочие неприятности. Поэтому, пока все проблемы в экономике будут носить умеренный характер, это будет только подогревать рынок недвижимости.

Однако обозначенные ранее угрозы остаются актуальными. При относительной ценовой стабильности рынок недвижимости продолжает расти по объемам, причем во всех сегментах. В частности, свежие статьи с названиями «Новостройки Москвы и Подмосковья: число домов выросло почти на 40%» или «Квартиры в Подмосковье: в продаже уже 979 малоэтажных домов» говорят сами за себя. Строительная пауза, связанная со сменой мэра в столице и последующим периодом запретов, прошла, и во взаимоотношениях застройщиков и власти наметилась оттепель. Объемы строительства в Подмосковье уже много лет продолжают бить все рекорды, несмотря на попытки власти их обуздать.

Пока спрос на жилье подпитывается умеренными проблемами в экономике и бегством от риска, а также различными программами денежных вливаний во всем мире, что поддерживает высокими цены на нефть, на отечественном рынке недвижимости будет сохраняться относительная стабильность и баланс спроса и предложения. Но если на фоне роста объемов строительства в Москве и Подмосковье произойдет полноценная новая волна мирового финансового кризиса по сценарию 2008 года, то рынок недвижимости может оказаться в незавидной ситуации и потребовать существенной ценовой коррекции. Оценка возможной глубины снижения цен при развитии негативного сценария была сделана руководителем IRN.RU в статье «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>