Ситуация на рынке : итоги ноября 2004 года

Как и следовало ожидать, последний месяц осени не принес заметных перемен на столичный рынок недвижимости. Возникшая еще в летний период стабилизация цен на московское жилье продолжает сохраняться, несмотря на незначительные корректировки сложившегося ценового уровня. Таким образом, итоги ноября подтверждают тезис о том, что до начала следующего года никаких серьезных перемен на рынке уже не произойдет.

По данным аналитического центра www.irn.ru общерыночный показатель среднего уровня цен на жилье в Москве - индекс стоимости жилья  - за прошедший месяц изменился незначительно. Его значение за ноябрь составило 1803$ за квадратный метр против 1805$ за метр в октябре. Изменение индекса на доли процента вряд ли можно считать существенным, хотя некоторые обозреватели пытаются усмотреть в подобных цифрах начало отката цен назад.

При более внимательном анализе исходных данных становятся понятны причины подобных незначительных корректировок среднего ценового показателя вниз. Как правило, они возникают за счет тех квартир, чья стоимость была изначально завышена и назначалась с расчетом продолжения роста цен в перспективе. В результате продавцы таких квартир либо снижают цену до более адекватной, либо снимают квартиру с продажи, хотя и не всегда. Подобные примеры, которые создают «чехарду» средних цен, особенно в разрезе по отдельным районам, можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках.

Желание людей продать квартиру выше текущей рыночной стоимости или, наконец, дождаться возобновления роста цен, о котором так много говорили риэлтеры, создает еще один интересный эффект. Часть квартир слишком долго задерживается на рынке, что приводит к увеличению общего числа предложений, которое этой осенью отметили многие обозреватели. Однако это еще не означает, что продавцы подобных квартир будут снижать цены: – одних это не устраивает из-за нехватки денег на обмен, других - по инвестиционным соображениям. А значит, повышенный объем предложений может сохраняться еще довольно долго и никак не влиять на снижение цен, а скорее играть на их повышение.

Другой причиной роста числа предложений в нынешних условиях является желание узнать точную рыночную стоимость своей квартиры, что наиболее характерно для людей, купивших жилье с целью вложения свободных средств или сбережений. Когда данные о рынке разнятся, и не ясно насколько адекватны цены тех или иных отдельных предложений, самый верный способ оценки – дать бесплатное объявление в газету и понять степень интереса к своей квартире в зависимости от заявленной цены. Однако появление таких объявлений вовсе не означает, что эти люди реально собираются что-то продавать.

Следует понимать, что хотя связь между объемом предложения и изменением уровня цен теоретически существует, она не столь проста и однозначна, как иногда кажется. Увеличение объема предложений на вторичном рынке в нынешних условиях является естественной реакцией рынка (и его участников) на изменившиеся обстоятельства, связанные с прекращением масштабного роста цен и наступлением их стабилизации. Поэтому сейчас рост числа предложений не позволяет сделать никаких однозначных утверждений о начале резкого снижения цен на жилье или каких-либо иных последствиях. А сохранение стабильного уровня цен на московском рынке недвижимости вот уже почти полгода служит этому подтверждением.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>