Апартаменты в Москве постепенно замещают жилые новостройки

Этот путь тернист для покупателей, считает замруководителя IRN.RU

Рынок апартаментов в Москве становится не просто реальностью. Он начинает (хоть и очень постепенно) замещать объем предложения обычных новостроек. Еще совсем недавно об этом новом формате говорили со скепсисом, а теперь ввод новых формально нежилых площадей уже составляет существенную конкуренцию первичному рынку жилья – прежде всего из-за низкой цены, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка не движимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он заявил об этом в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва-24» (в эфире программа запланирована на 20 мая в 12.15, 15.15 и в 17.15).

Эксперт указал, что формат апартаментов, начинавший развиваться в небоскребах «Москва-Сити» как разновидность элитного рынка жилья, сейчас получил новый импульс развития. Он стал наиболее доступным предложением для тех, кто намерен улучшить условия жизни, но располагает ограниченными финансовыми возможностями.

Для сравнения:
Жилые новостройки – По данным www.irn.ru, за последние два года в столичных районах от ТТК до МКАД количество новостроек снизилось на 7%: со 168 до 156. Среди крупных новых жилых объектов в Москве от ТТК до МКАД можно назвать «Соколиный Форт» от компании «ДОНСТРОЙ» и «Дом МПИ» от «МФК ГРАС» (подробнее в статье «Новостройки Москвы и Подмосковья: число домов выросло почти на 40%»).

ЖК «Соколиный Форт» располагается на 1-й Мясниковской ул., вл. 2. Это монолитный дом переменной этажности на 252 квартиры общей площадью 20 000 кв. м. Комплекс состоит из одной 19-этажной и двух 17-этажных башен с двумя 13-этажными вставками между ними. Проектом предусмотрены 1-4-комнатные квартиры 45-131 кв. м, которые на стадии фундаментных работ предлагались по 139 000 – 174 000 руб. за «квадрат». Достроить дом должны в I квартале 2015 г.

В начале 2013 г. началось строительство нового «Дома МПИ» от компании «МФК ГРАС» по адресу Осташковская ул., вл. 15, к. 1. Это 21-этажный дом серии П-3М на 240 квартир. На этапе возведения нулевого цикла 1-4-комнатные квартиры 42-107 кв. м предлагались по 105 000 – 145 000 руб. за квадратный метр. Ввести объект в эксплуатацию планируется в конце 2013 г.

Апартаменты – По данным исследования компании Est-a-Tet и Urbanus.ru, из доступных апартаментов в классах стандарт и бизнес с бюджетом менее 7 млн руб. средняя цена предложения апартаментов составила 132 392 руб. за 1 кв. м, а средняя стоимость апартамента – около 5,556 млн руб. Минимальная площадь апартаментов, присутствующих на рынке, зафиксирована в ЖК LoftPark и составляет 17,85 кв. м. Примерно 70% предложений сосредоточено в трех комплексах: «Царицыно-2» – 930 объектов, LoftPark – 525 и МФК «Водный» – 517.

К сожалению для покупателей, заинтересованность в относительно дешевом приобретении сегодня перевешивает соображения, во сколько будет обходиться содержание своей недвижимости в ближайшем будущем. Нельзя сказать, что люди об этом вообще не думают: среди тех, кто накопил хотя бы 2,5 млн руб. на самые дешевые апартаменты площадью менее 18 кв. м, дураков по определению нет. Правда, иногда люди принимают не совсем взвешенные решения, когда их окончательно «достала» неустроенная жизнь в аварийной коммуналке или необходимость срочно разъехаться со сварливыми родственниками. Но это можно понять – платежеспособный спрос в Москве оставляет желать лучшего, а макроэкономический фон его росту не способствует (подробнее ситуацию описывают обзор рынка жилья по итогам апреля и статья «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой»).

Пути развития
Понять можно. Но забывать о завтрашнем дне тоже не стоит. Перед покупателем апартаментов встает три типа проблем.

Один – на более поздней стадии, зато он всем известен: содержание недвижимости. Налог на недвижимость, скорее всего, будет в разы больше на апартаменты (формально нежилое помещение), чем на жилье, – соответственно 0,5% и 0,1% от кадастровой стоимости объекта. Услуги ЖКХ (водопровод, канализация, отопление, вывоз мусора и т.д.) будут взиматься по ценам коммерческой недвижимости – тоже иногда в 2-5 раз дороже, чем при квартплате.

Второй – на еще более поздней стадии. Отсутствие прописки затрудняет пользование бесплатной поликлиникой, школой, детским садом - застройщик не обязан возводить социальную инфраструктуру в формально нежилых комплексах, поэтому жильцам последних придется остро конкурировать за муниципальные блага цивилизации с «коренными» обитателями района. Для многих, если не большинства жильцов апартаментов, все отныне будет доступно только за деньги – официально, по кассовым чекам… Но сумма, пробитая в чеке, рано или поздно начнет ошарашивать. Привычные сборы «на ремонт в школе», подношения врачам и учителям начнут казаться милыми и чудесными. Не стоит апеллировать к властям: покупатель сам предпочел купить нежилое помещение вместо благоустроенной квартиры. На число владельцев которых как раз и рассчитаны объемы социальной инфраструктуры в виде школ и больниц. И не больше. 

Есть и третий блок вопросов, о которых мало кто задумывается. Просто потому, что еще «не клюнул жареный петух». Пока таких случаев либо не было, либо они не приобретали широкую известность. Предположим, человек купил апартаменты на стадии котлована, а дом оказался не достроен. В случае с жильем рано или поздно в ситуацию вмешиваются власти, привлекают другого застройщика, иногда даже бюджетные средства на достройку дают.

Но если покупатель приобрел объект нежилой недвижимости… Власти не ударят палец о палец, потому что у них просто не будет для этого оснований. Вопрос приобретения коммерческой недвижимости – за пределами их ответственности. Все вопросы следует решать в арбитражном суде. Именно арбитражном – подобная ситуация квалифицируется как спор хозяйствующих субъектов. А у арбитражного суда нет причин, как у общегражданских судов, вставать на сторону потерпевшего покупателя. И статус обманутого дольщика никто пострадавшему не присвоит. Ни 214-ФЗ, ни закон о правах потребителя покупателя не защищают. Фактически последний становится outlaw, он оказался в джунглях чистого бизнеса. Ничего личного.

Апартаменты в Москве постепенно замещают новостройки. Часть II