Рынок держится благодаря реальным покупателям

В течение апреля сохранялся непростой макроэкономический фон, следы которого можно заметить и на рынке недвижимости. Цены на нефть, как и индекс РТС, сползали в апреле вниз, а также возросла нестабильность валютных курсов – так, курс доллара несколько раз существенно подрастал по отношению к рублю. Подобное положение дел позволяет судить о процессах оттока капитала из страны и об усилении рецессии в экономике, что никак не прибавляет платежеспособности потенциальным покупателям квадратных метров. Не менее примечательным оказался в этих условиях и обвал цен на золото. В середине апреля всего за два дня желтый металл потерял около 15% стоимости. Это заставляет задуматься о том, в какой мере недвижимость сможет сохранить свою стоимость в случае ухудшения экономических условий.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель индекс стоимости жилья в Москве потерял 1,6%, снизившись с отметки 5.453$ за квадратный метр до 5.365$. Во многом это снижение обусловлено некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара в апреле. При этом, согласно статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве в течение апреля оставались достаточно стабильными на уровне 167-168 тысяч рублей за метр.

Примечательно, что в условиях ослабления рубля цены на недвижимость в Москве практически не индексируются пропорционально росту курса доллара, а следуют за рублем. Так, в докризисные годы квадратный метр во многом вел себя пропорционально доллару, во время макроэкономических «обострений» мая-июня 2012 года и августа-сентября 2011 года недвижимость частично отыгрывала рост курса доллара – долларовые цены слегка снижались, а рублевые – немного подрастали. Теперь же квадратный метр совсем уже не готов тянуться вслед за долларом и отыгрывать ослабление рубля.

Не менее интересна и динамика цен в апреле по типам жилья и географии. Наиболее устойчивыми по цене оказались кирпичные дома советского периода, а также сталинки. Обычно такое жилье расположено в хороших районах и в хороших местах, пусть и не в самом центре. На втором месте по ценовому иммунитету – современные панельные дома. Это далеко не самое дорогое жилье, но более качественное и современное, нежели пятиэтажки или панель советского периода. К слову, старый панельный жилой фонд, как и наиболее дорогие современные монолитно-кирпичные дома, оказался наименее устойчивым по цене.

Очень похожая по своей сути ситуация наблюдается и по комнатности квартир. Наиболее устойчивыми по цене оказались трехкомнатные квартиры, а вот крайние варианты – как однушки, так и большие многокомнатные квартиры - ушли в минус более существенно.

Получается, что рынок в большей степени держится за свою «середину» - с одной стороны, это не самое дорогое жилье, но и не самое дешевое. Так, современные монолитно-кирпичные дома, в том числе новостройки, хоть и наиболее качественные, но, как правило, относятся уже к бизнес-классу или элитному жилью и нередко неадекватно дорогие для реального покупателя. Старый жилой фонд в виде маленьких квартир в старых панельных домах или пятиэтажках хоть и самый недорогой, но нередко это физически и морально устаревшее жилье, некомфортное для проживания, особенно семейного.

Поэтому наиболее устойчивыми в этих условиях оказываются либо современные панельные дома, которые более доступны, нежели монолит-кирпич, либо качественные кирпичные дома советской эпохи, опять же не столь дорогие, как современные монолитно-кирпичные новостройки. По сути, рынок держится во многом благодаря реальным покупателям, нацеленным купить квартиру для себя, с одной стороны, квартиру относительно неплохого уровня, но с другой – в умеренном бюджете. Очень похожее поведение рынка уже наблюдалось минувшей осенью, как повествует обзор по недвижимости за ноябрь 2012 года.

Аналогичную ситуацию показывает в апреле и распределение динамики цен по географии. Самые «провальные» по ценам округа опять же крайние: Центральный округ и все районы за МКАД. А вот наиболее устойчивыми по цене в апреле оказались достаточно престижные Юго-Западный округ и Западный округ, но уступающие по цене центру столицы. Также среди устойчивых по цене в апреле менее дорогие, но и не самые дешевые Северо-Западный округ и Северо-Восточный округ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2013 года >>

То обстоятельство, что московский рынок недвижимости проявляет признаки наличия на нем реальных покупателей, является несомненным плюсом. Куда хуже, когда недвижимость в Москве могут купить только олигархи в элитном сегменте и в Центральном округе, либо инвестиционные покупатели, нацеленные на наиболее ликвидные однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Однако есть 2 существенных фактора, которые могут вызвать стагнацию на московском рынке и нарушить нынешний хрупкий баланс спроса и предложения.

Первый фактор – настораживающий макроэкономический фон, который может существенно подкосить уровень доходов и платежеспособность реальных покупателей жилья. Второй – рост объемов строительства в Москве, которые могут превысить ограниченную емкость спроса при нынешних немалых московских ценах. Тогда для продажи квартир в бОльших объемах, нежели все прежние годы, рынку потребуется уйти на более низкий уровень цен. Дополнительно законодательные инициативы по введению рыночного налога на недвижимость с 2014 года и принудительной продаже квартир за долги по ЖКХ могут поспособствовать хотя бы частичному возврату на рынок инвестиционного жилья.

Нельзя однозначно утверждать, что наложение этих факторов обязательно выбьет рынок недвижимости Москвы и Подмосковья из положения равновесия. Однако следует иметь в виду подобные варианты развития событий. Более подробно о них повествует свежая статья руководителя IRN.RU под названием «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>