Бороться за повышение налоговой сознательности московских раньте лучше не кнутом, рентабельность применения которого вызывает большие сомнения, а пряником. Таковым могли бы стать налоговые преференции для арендодателей, например зачет налога с арендных доходов в счет уплаты рыночного налога на недвижимость (или наоборот), считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, в прошлом году в Москве стартовала очередная кампания, направленная на легализацию рынка аренды жилья. По домам ходят участковые, собирая сведения о сдаваемой в аренду жилплощади, передают эти данные налоговикам, а те в свою очередь проводят «разъяснительные» беседы с неплательщиками. Чиновники рапортуют, что выбранная тактика уже начала приносить плоды. За шесть месяцев, то есть с начала рейдов, выявлено 155 000 случаев сдачи жилых помещений в аренду, сообщила начальник управления финансовой и налоговой политики департамента экономической политики и развития города Москвы Мария Багреева на круглом столе в РИА «Новости». При этом, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрея Шаронова, в 2012 г. по сравнению с 2011 г. количество арендодателей, задекларировавших доходы, выросло в два раза - с 7 000 до 15 500, а объем собранных налогов - в четыре раза, до 500 млн руб., передает ИА «Интерфакс». В будущем власти рассчитывают собирать с арендодателей по 5 млрд руб. в год.
В кампанию по повышению налоговой дисциплины включились и риелторы. Столичная мэрия подписала с Московской ассоциацией риелторов (МАР) меморандум о сотрудничестве в «области создания цивилизованного рынка аренды жилья», пишет «РБК daily». МАР пообещала просвещать своих клиентов относительно необходимости уплаты налогов, помогать в составлении деклараций и т.п., а городские власти со своей стороны готовы оказывать риелторским организациям помощь в обмене информацией, взаимодействии с правоохранителями и налоговыми органами, проводить публичные обсуждения формирования «цивилизованного рынка жилья».
Результаты борьбы с «серыми» арендодателями выглядят весьма неоднозначно, отметил руководитель www.irn.ru. Четырехкратный рост доходов бюджета от сдачи жилья в аренду производит впечатление, если не учитывать, что он был достигнут главным образом за счет низкой базы. А сумма в полмиллиарда рублей – огромная в глазах обывателей – в масштабах городского бюджета отнюдь не поражает воображение. Для сравнения: в прошлом году доходы московской казны составили 1,385 трлн руб., из которых 538,7 млрд принес налог на доходы физических лиц.
15 500 сознательных арендодателей – тоже капля в море по сравнению с общим объемом рынка съемного жилья в Москве: по оценке мэра Сергея Собянина, в городе сдается в аренду аж 300 000 квартир.
Кроме того, заявляя о росте доходов, чиновники, к сожалению, не спешат сообщить, насколько выросли расходы на администрирование налога. Ведь полицейские, налоговики, сотрудники управляющих компаний, участвующие в рейдах по выявлению сдаваемых квартир, вряд ли работают «за идею»…
Надежды столичного правительства на многократное увеличение сборов налога с доходов арендодателей эксперт считает сильно завышенными. Владельцы дорогих и, соответственно, наиболее «налогоемких» квартир налоги уже платят, стремясь максимально защитить свое имущество от возможных эксцессов с помощью официальных договоров. Да и арендаторы высокобюджетного жилья – в основном юридические лица, иностранцы - требуют, чтобы все было оформлено по закону. Единственным ресурсом для расширения налоговой базы остаются дешевые квартиры, с каждой из которых много не соберешь.
Для примера: стоимость аренды однушки экономкласса составляет примерно 30 000 руб. При ставке на доходы физлиц в 13% владелец такой недвижимости должен заплатить 46 800 руб. налога в год.
Цифра, по государственным меркам, мизерная. Возможно, чиновники рассчитывают, что курочка по зернышку наклюет: на дешевое жилье приходится львиная доля рынка аренды – конечно, в количественном, а не в денежном выражении. Проблема в том, что для собственников такой недвижимости 40 000 - 50 000 - солидная сумма, поэтому добровольно делиться с бюджетом они вряд ли пожелают. А так как доказать факт сдачи жилья в аренду неимоверно трудно, властям придется предпринять титанические и весьма дорогостоящие усилия для того, чтобы собрать с этого с сектора более-менее приличную сумму. Причем в итоге расходы на мероприятия по борьбе с неплательщиками могут оказаться выше доходов от этой затеи.
Что касается роли риелторов в борьбе за повышение налоговой дисциплины, то заинтересованность руководства агентств недвижимости в легализации рынка аренды жилья сомнения не вызывает. Однако будут ли рядовые риелторы проявлять рвение в вопросе, который может поставить под угрозу сделку и, соответственно, их заработок? Как уже было сказано выше, большинство арендодателей налогов не платит и лекциям на такие темы не обрадуется. Более того, владельцы арендной недвижимости могут банально испугаться, что риелтор агентства, сотрудничающего с властями, сообщит о них в налоговые органы – и вместо официальной риелторской конторы обратятся за помощью к частному маклеру. На самом деле меморандум, подписанный между МАР и столичным правительством, не предполагает раскрытия информации о сдаваемых квартирах, но наши граждане в таких случаях предпочитают перестраховаться.
«Вывести рынок аренды жилья из тени помогло бы изменение налогового законодательства, предполагающее предоставление определенных преимуществ тем, кто сдает жилье в аренду. К примеру, власти могли бы засчитывать налог с доходов от аренды в счет уплаты налога на недвижимость, который планируется ввести с 2014 г. Чтобы налоги не складывались и не возникало как бы двойного налогообложения одного и того же объекта. Тогда у арендодателей появится реальный стимул декларировать свои доходы», - резюмировал Олег Репченко.