И поспособствует снижению цен. Если, конечно, закон будет соблюдаться, считает руководитель IRN.RU
Принятие закона о принудительной продаже квартир за коммунальные долги будет способствовать росту объема предложения жилья в Москве и Петербурге – за счет выхода на рынок значительной части инвестиционной недвижимости – и, соответственно, может привести к снижению цен. Конечно, при условии, что государство обеспечит соблюдение этого закона, заявил руководитель аналитического рынка «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Мир».
Напомним, на сайте Минрегиона для общественного обсуждения на днях был опубликован проект поправок в Жилищный кодекс и другие законы, направленных на повышение платежной дисциплины в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Среди прочего авторы законопроекта – рабочая группа под председательством исполнительного директора НП «ЖКХ Развитие» Андрея Чибиса – предлагают разрешить изымать жилье должников за услуги ЖКХ и капремонт, даже если оно единственное (в настоящее время отбирать единственную квартиру можно только в том случае, если она заложена в банке по ипотеке).
Как пишет газета «Ведомости», конфискация недвижимости будет грозить собственникам, чей долг за коммуналку достигнет как минимум 5% от рыночной стоимости жилья. Начальная цена такой квартиры должна составлять не менее 80% от ее рыночной цены. Средства, вырученные от продажи недвижимости, возвратят владельцу – за вычетом суммы долга.
Реализация данного законопроекта нанесет серьезный удар по собственникам инвестиционного жилья, уверен руководитель www.irn.ru. Инвесторы, до кризиса скупавшие столичные квартиры пачками со спекулятивными целями, за коммунальные услуги обычно не платят – в надежде, что рассчитываться с долгами придется будущим покупателям их недвижимости. Учитывая, что в высокобюджетных сегментах рынка недвижимости услуги управляющей компании и коммунальные ресурсы обходятся примерно в 1% от рыночной цены квартиры в год, инвесторы уже успели задолжать сумму, достаточную для изъятия их собственности, даже если купили жилье (и не платили за его содержание) перед самым кризисом, в 2008 г.
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», до кризиса примерно 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. То есть за семь лет постоянного роста цен на недвижимость, с 2001 по 2008 гг., должен был накопиться огромный объем инвестиционного жилья. В отличие от западных стран, где инвестиционная недвижимость, как правило, сдается в аренду (хотя бы для того, чтобы компенсировать затраты на ее содержание), у нас таким образом используется едва лишь около 10-20% инвестиционных квартир. Дело в том, что новостройки в России принято продавать без отделки, а инвесторы не хотят тратить время и деньги на приведение голых бетонных коробок в пригодный для проживания вид. В результате многие дома в Москве, давным-давно построенные, до сих пор заселены едва ли наполовину.
В кризис многие ожидали распродажи инвестиционной недвижимости, но этого не произошло – главным образом из-за отсутствия у отечественных инвесторов реальных стимулов для расставания с таким активом, тем более – на падающем рынке. Российские инвесторы не влезали в ипотеку ради покупки недвижимости, соответственно, в кризис никакого давления со стороны банков не испытывали. А так как содержание квартиры в Москве не стоило практически ничего (налог на имущество был копеечный, а счета за коммуналку такие собственники, как было сказано, предпочитали игнорировать) и альтернативных недвижимости инвестиционных идей в России практически нет, продажа купленного впрок жилья не имела смысла.
Однако, если за долги по ЖКХ жилье действительно будут отбирать, существенной части инвесторов придется избавиться от излишков недвижимости – самостоятельно или с помощью судебных приставов. Ведь быстро погасить многолетний долг за коммунальные услуги не так-то просто даже для состоятельного человека. Для примера: владельцу трех инвестиционных квартир бизнес-класса рыночной стоимостью $1 млн каждая придется отдать примерно $150 000 – это немало даже для миллионера. А если инвестор совсем не миллионер и покупал эти квартиры много лет назад, когда они стоили по $100 000?
Таким образом, закон будет способствовать возвращению на рынок придержанного жилья и, соответственно, сдутию ценовых пузырей. На Западе похожую роль играет налог на недвижимость, ставка которого достигает нескольких процентов от рыночной стоимости объекта: так как содержание жилья стоит дорого, покупать его впрок и не использовать просто невыгодно. В России налог, рассчитываемый исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости недвижимости, обещают ввести в 2014 г., однако ставки планируются невысокие – 0,1% для жилья, поэтому в российском варианте налог на недвижимость будет оказывать скорее психологическое, чем экономическое воздействие. (См. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».)
«Фактически речь идет о создании механизма принудительной реализации жилья, который может вызвать распродажу существенной доли инвестиционных квартир, что в свою очередь через некоторое время обеспечит снижение цены квадратного метра», – отметил Олег Репченко. Конечно, работать эта схема будет только в том случае, если закон будет принят в жестком варианте и если государство позаботится о его неукоснительном соблюдении.