Руководитель IRN.RU: рост цен на жилье из-за запретов на строительство высоток Подмосковью не грозит

Ситуация в строительной отрасли Подмосковья вернется в сбалансированное состояние не ранее чем через два года. Однако ни запрет на возведение многоэтажных домов в Подмосковье, ни ревизия инвестконтрактов не приведут к росту цен на жилье – имеющегося в регионе объема предложения новостроек и «малоэтажки» более чем достаточно для удовлетворения спроса. Тем более что в недалеком будущем часть спроса на жилье в области может оттянуть на себя Москва, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, врио губернатора Московской области Андрей Воробьев распорядился приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья до окончания ревизии действующих инвестконтрактов – в связи с переизбытком новостроек и недостатком инфраструктуры в регионе.

«Разрешения не будут выдаваться до тех пор, пока не будет полного понимания того, какое количество детских садов, поликлиник, новых дорог – всего того, что необходимо людям для комфортной жизни, будет расположено в том или ином микрорайоне», – цитирует Воробьева газета «Коммерсантъ».

Как уточнил чиновник 3 апреля, администрация Московской области намерена пересмотреть разрешения на строительство 17 млн кв. м жилья. Заместитель председателя подмосковного правительства Герман Елянюшкин подчеркнул, что власти не собираются останавливать строительство «там, где стройка идет». Речь идет исключительно о прекращении выдачи новых разрешений на строительство, передает ИА «Интерфакс».

Фактически новые власти Подмосковья взяли пример с Москвы: Сергей Собянин также начал свою деятельность с пересмотра строительных инвестконтрактов, отметил Олег Репченко. В столице этот процесс стартовал в ноябре 2010 г. и только сейчас подходит к концу, поэтому обещание Германа Елянюшкина проверить все инвестконтракты в регионе за четыре месяца вызывает большие сомнения. Особенно учитывая, что Подмосковье – далеко не такой централизованный регион, как Москва, а объемы строительства в области в разы превышают московские показатели: например, в 2012 г. там сдали 6,9 млн кв. м жилья против 2,6 млн в Москве. Впрочем, столичная администрация тоже поначалу заверяла, что управится за несколько месяцев…

Таким образом, опираясь на столичный опыт, можно предположить, что на перетряску строительной отрасли у правительства Подмосковья уйдет не менее двух лет. Но скорее более: в отличие от Собянина, в свое время получившего карт-бланш от президента РФ, Андрей Воробьев - пока только врио губернатора Московской области и в полноправного губернатора превратится не ранее сентября 2013 г., когда состоятся выборы главы Подмосковья. Соответственно, в ближайшие месяцы Воробьев, по всей видимости, будет более озабочен подготовкой к выборам, чем распутыванием клубков в сфере девелопмента и разработкой новых правил игры.

Но, как бы там ни было, в отличие от Москвы, где запреты на строительство сократили и без того ограниченный объем предложения, в Подмосковье покупатели жилья из-за ревизии инвестконтрактов не пострадают. В столице нехватка коммерческого жилья начала ощущаться задолго до ужесточения градостроительной политики – еще в 2005-2007 гг. в общем объеме строительства резко выросла доля социального жилья, а рынок жилья экономкласса переместился в область, так как московская земля стала слишком дорогой. Затем наступил кризис, когда застройщики вообще боялись запускать новые проекты… Поэтому к 2010 г. в Москве, по большому счету, уже существовал дефицит предложения жилья, и затеянная новой городской администрацией ревизия инвестконтрактов только усугубила имеющиеся проблемы.

В отличие от Москвы Подмосковье страдает не столько от недостатка, сколько от переизбытка предложения – область лидирует по объемам ввода жилья в стране. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на рынке новостроек Московской области представлено более 850 домов общей площадью около 14,7 млн кв. м – это в шесть-семь раз больше, чем в Москве в последнее время строится за год. Помимо «многоэтажки», в Подмосковье возводятся огромные объемы малоэтажного жилья, о запрете на строительство которого речь вроде бы пока не идет: 1,7 млн кв. м загородных и малоэтажных домов, почти 10 млн кв. м коттеджей и 2,9 млн кв. м таунхаусов. Кроме того, желающие построить дом самостоятельно могут купить участок без подряда – таковых в области аж 939 721 га.

Благодаря этим запасам временные запреты на строительство Подмосковье перенесет достаточно легко – имеющегося в продаже жилья хватит на несколько лет. Можно даже сказать, что курс на ограничение строительства в регионе, взятый еще предшественником Воробьева Сергеем Шойгу, фактически спас местный рынок недвижимости от затоваривания.

Кроме того, в обозримом будущем спрос на жилье в области может упасть по причине увеличения ассортимента нового жилья в столице. Раннее спрос в области подпитывали покупатели, которые хотели бы приобрести квартиру в Москве, но не могли ничего подобрать по своему вкусу и кошельку из-за того, что в столице мало что строилось. Однако сейчас ассортимент растет: если во втором квартале 2012 г. в старой Москве, без учета районов внутри Третьего транспортного кольца, продавалось 25 новых (или вернувшихся на реализацию) объектов, то в четвертом квартале таковых было уже на 64% больше – 41.

Да, в столице жилье дороже: метр квартиры в новостройке на окраине Москвы обойдется в среднем в 130 231 руб., в ближнем Подмосковье - в 82 597 руб. (68 335 руб. за 1 кв. м в среднем по региону). Но овчинка стоит выделки – жизнь в Москве, как правило, комфортнее: инфраструктура в столице на порядок богаче, чем в области, да и до работы добираться ближе – ведь большинство потенциальных покупателей жилья в столичном регионе трудятся в Москве.

По мнению эксперта, рост предложения комфорт и экономкласса в Москве прежде всего может подрезать спрос на новостройки ближнего Подмосковья (5,9 млн кв. м) – жилье в примыкающих к МКАД районах традиционно служило альтернативой столичной квартире для покупателей с ограниченным бюджетом. Новые московские жилые комплексы бизнес-класса в свою очередь, вероятно, оттянут на себя часть спроса с рынка дорогой загородной недвижимости – по аналогичным причинам.

Кроме того, для тех, кто ограничен в средствах, заменой Подмосковью может стать Новая Москва, где уже сейчас продается почти 2 млн кв. м новостроек. Цены на новые квартиры в Новомосковском и Троицком округах почти такие же, как в ближнем Подмосковье, – 83 317 за метр в среднем.

Так что превышение уровня спроса над предложением Подмосковью явно не грозит. Рост цен, соответственно, тоже. Скорее всего, в рублях стоимость жилья в ближайшие годы будет топтаться на месте, полагает руководитель www.irn.ru.

«Ограничение строительства в Москве не привело к взрывному росту цен, несмотря на крайне узкий объем предложения. Столичный метр в последние годы дорожает лишь темпами инфляции. А в Московской области в отличие от Москвы нет недостатка жилья – наоборот, объем предложения огромен, причем половина рынка приходится на «малоэтажку», на которую запреты не распространяются. Весь этот задел рассосется еще не скоро. Поэтому рынок недвижимости Подмосковья, по всей видимости, перенесет ревизию инвестконтрактов значительно легче, чем Москва», – резюмировал эксперт.

Новостройки Москвы и Подмосковья: полная база предложений

Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2012 года. Сравнительный анализ (Январь - Февраль 2013)
 

Также по теме:

• Новостройки Новой Москвы: новые проекты и застройщики
• Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность? 
• Загородная недвижимость Подмосковья за 8 лет: число поселков и ЖК выросло в 4 раза 
• Новостройки Москвы: новые проекты и застройщики 
• Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2012 года 
• «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»