Руководитель IRN.RU: налог на инфраструктуру сделает строительство жилья малорентабельным

Введение налога на инфраструктуру, который должны будут платить застройщики, может сделать нерентабельным освоение большинства площадок, так как покупатели вряд ли смогут оплатить дополнительные затраты девелоперов, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя очередную инициативу властей.

Напомним, власти планируют ввести новый региональный налог на девелоперов – строительный сбор, доходы от которого должны будут пойти на возведение социальной и транспортной инфраструктуры. Согласно проекту федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты в части установления строительного сбора», плательщиками налога станут юридические и физические лица, владеющие земельными участками, на которых они собираются вести строительство коммерческих объектов. Максимальная ставка сбора составит 30% кадастровой стоимости участка, где идет строительство, конкретный размер налога будет устанавливать регион. Застройщик должен будет заплатить сбор в течение месяца со дня выдачи разрешения на строительство.

Москва уже решила вопрос с отчислениями строителей, и с 1 января 2014 г. они будут платить так называемый бонус при переводе земли в категорию под строительство – от 10% до 60% кадастровой стоимости в зависимости от плотности застройки, пишет газета «Ведомости».

Различные формы легальных и не совсем сборов с застройщиков на развитие инфраструктуры – в виде местных фондов и т.п. – существуют и сейчас, отметил эксперт. Хотелось бы надеяться, что с появлением официального налога добровольно-принудительные отчисления прекратятся, но жизненный опыт убеждает в обратном.

Так как деньги на строительство инфраструктурных объектов бюджет получит уже после выдачи девелоперу разрешения на строительство, велика вероятность, что власти не успеют построить дороги, детсады, поликлиники, школы и т.п. ко времени сдачи жилья в эксплуатацию. Более того, как это у нас часто бывает с казенными деньгами, собранные с застройщиков средства могут просто раствориться в мировом пространстве – а вместе с ними и надежды покупателей жилья на более-менее комфортную жизнь.

Но главное, данные меры свидетельствуют об изменении отношения государства к строительной сфере. И отнюдь не в пользу застройщиков. С одной стороны, понятно желание властей сэкономить бюджетные деньги, переложив все возможные расходы на девелоперов – мол, они делают бизнес, вот пусть за все и платят. С другой – чиновники уже который год на самом высоком уровне твердят о необходимости увеличения объемов ввода жилья по крайней мере до 1 кв. м на человека в год (в 2012 году сдали лишь 65,2 млн кв. м при населении в 143 млн), запускают нацпроект «Доступное жилье» и т.п. А на практике проводят политику, стимулирующую рост себестоимости строительства, которая и без их усилий постоянно дорожает.

Представление авторов законопроекта о том, что застройщики получают сверхприбыли, давно не соответствует действительности. Да, в 2005-2007 гг., когда цены на жилье росли как на дрожжах, рентабельность строительного бизнеса составляла сотни процентов, но с тех пор многое изменилось. В кризис цены на недвижимость в Москве просели на 30-35% и восстановились лишь в 2012 г. Причем только в рублях – благодаря ослаблению отечественной валюты (летом 2008 г. доллар стоил 23,2 рубля, а сейчас – 31 руб.) - и не во всех сегментах. А себестоимость строительства за прошедшие годы выросла очень существенно. Например, в Москве в результате проведенной в прошлом году переоценки кадастровой стоимости земли участки в среднем подорожали в полтора раза (см. «Рост кадастровой стоимости земли в Москве в 1,5 раза может распугать инвесторов»). Цены на стройматериалы тоже не стоят на месте, не говоря уже о стоимости финансирования - дешевые кредиты докризисных лет ушли в прошлое.

Расходы на уплату нового сбора застройщики, естественно, постараются включить в конечную цену жилья для покупателей. Однако не факт, что попытка окажется успешной: платежеспособный спрос в России остается очень низким и в нынешней экономической ситуации вряд ли стоит ожидать его увеличения. Собственно, именно по этой причине цены на недвижимость в последние годы только отыгрывают инфляцию, несмотря на ограниченность предложения и огромную неудовлетворенную потребность населения страны в улучшении жилищных условий. (См. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?».)

Девелоперы – не альтруисты и строить себе в убыток не будут. Таким образом, увеличение налоговой нагрузки на застройщиков, по всей видимости, сделает нерентабельным освоение очень многих площадок, теоретически подходящих для строительства жилья.

«Потенциально даже в Москве и Петербурге имеются площадки для возведения десятков миллионов квадратных метров жилья. Однако при внимательном рассмотрении выясняется, что большинство из них нерентабельны, так как вложить в эти участки надо значительно больше, чем можно получить с них дохода. И если повесить на застройщиков заботу еще и обо всей инфраструктуре, количество таких нерентабельных площадок неизбежно увеличится. А значит, строить в России будут по-прежнему мало, продавать – дорого, а квартиры по 30 000 руб. за метр всем будут только сниться, так как это – в лучшем случае строительная себестоимость жилья», – подчеркнул эксперт.

Однако строительство жилья – это ведь не только бизнес, но и важнейшая социальная задача. В конце концов, нерешенность квартирного вопроса отрицательно влияет и на уровень рождаемости в стране.

«Во что государству вкладывать нефтяные деньги, если не в решение жилищной проблемы, а именно - в возведение социальной инфраструктуры, что позволило бы резко повысить объемы ввода жилья?» – отмечает эксперт.

По мнению руководителя www.irn.ru, введение налога на инфраструктуру усугубит патовую, предкризисную ситуацию, складывающуюся на рынке жилья. «Застройщики, по сути, и так находятся в тисках: расходная часть все увеличивается, а продать жилье дороже не получается. И тут государство заявляет, что у него нет денег на инфраструктуру, пусть на нее тратятся сами девелоперы. Те вынуждены будут поднять цены – иначе экономика строительных проектов не выдержит, но для большинства людей покупка жилья абсолютно недоступна даже при нынешнем уровне цен, так как доходы у россиян низкие, а ипотека в стране дорогая. Очевидно, что такое положение дел ничего хорошего никому не сулит», – резюмировал эксперт.