Руководитель IRN.RU: новостроек экономкласса в старой Москве очень мало и больше уже не будет

Объемы ввода жилья в Москве растут, однако на появление более-менее доступных по цене новостроек внутри МКАД рассчитывать не приходится. Ни власти, ни застройщики не заинтересованы в строительстве домов экономкласса в старой Москве, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире телеканала «Москва 24».

По данным Росстата, в 2012 г. в административных границах Москвы с учетом новых территорий сдали в эксплуатацию 2,57 млн кв. м жилья, на 8,7% больше, чем в 2011 г. В старой Москве, согласно статистике столичного стройкомплекса, ввод жилья вырос с 2,1 млн кв. м в 2011 г. до 2,15 млн кв. м в 2012-м.

Ситуация на рынке новостроек Москвы действительно улучшилась по сравнению с относительно недавним прошлым, когда сначала из-за кризиса, а потом из-за тотальной ревизии инвестиционных контрактов, инициированной новым мэром, в столице практически не запускали новых масштабных проектов. Но теперь городская администрация, похоже, осознала, что город нуждается не только в дорогах, но и в жилье. (См. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре».)

Как заявил градоначальник Сергей Собянин в четверг, 7 февраля, за два года столичные власти отменили строительство примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой). Однако договоры на возведение более 30 млн кв. м сумели пройти сквозь сито градостроительной комиссии.

Завершение пересмотра инвестконтрактов самым положительным образом сказывается на объеме предложения новостроек, подчеркнул эксперт. Если во втором квартале 2012 г. в старой Москве, без учета районов внутри Третьего транспортного кольца, продавалось 25 новых (или вернувшихся на реализацию) объектов, то в четвертом квартале таковых было уже на 64% больше – 41.

Надо отметить, что в статистику Росстата эти объекты еще не успели попасть – это ведомство учитывает только готовое жилье.

Основной объем предложения на рынке новостроек в пределах МКАД приходится на жилье бизнес- и комфорткласса. Конечно, продолжают строить в Москве и элитные дома, причем уже не только и не столько в самом центре города, но и за пределами Бульварного и даже Садового кольца. А вот новостройки экономкласса практически исчезли с рынка старой Москвы еще в середине 2000-х гг., с тех пор как завершилось освоение новых районов – Марьино, Люблино, Куркино, Бутово.

Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в конце 2012 года в старой Москве строилось лишь 29 панельных домов (453 252 кв. м), притом что общий объем предложения на рынке новостроек составлял 169 объектов (3,6 млн кв. м).

Впрочем, даже панельные новостройки в Москве назвать дешевыми язык не поворачивается. Квадратный метр нового жилья в столице стоит в среднем 172 612 руб. – и это без учета самых дорогих центральных районов! Если брать только панельные дома, то цены лишь немногим ниже – 146 457 руб. за 1 кв. м.

Новостройки в старой Москве дешевле 120 000 руб. за метр – это единичные проекты в отдаленных от центра районах, обычно не слишком удачно расположенные.

Строить доступное жилье на «золотой» столичной земле и невыгодно, и нецелесообразно – зачем отдавать дешево то, что можно продать дорого? Спрос на жилье в Москве, подпитываемый интенсивными миграционными потоками, остается высоким, а предложение – ограниченным, поэтому дешевой недвижимости в столице взяться неоткуда. И даже передача под застройку значительного количества новых участков, например промзон, вряд ли приведет к появлению бюджетных предложений на рынке старой Москвы, считает эксперт.

Напомним, столичные власти планируют решить судьбу всех столичных промзон в течение пяти лет. По оценке Est-a-Tet, на этих территориях теоретически можно возвести около 30 млн кв. м недвижимости (при принятой в городе плотности застройки в 25 000 кв. м на 1 га). Однако, очевидно, что промзоны не позволят застраивать исключительно жильем, а сам процесс их освоения и, соответственно, продажи недвижимости будет сильно растянут по времени. Поэтому на снижение цен в результате одномоментного выхода на рынок миллионов квадратных метров нового жилья надеяться не стоит. Но все-таки увеличение объема предложения будет способствовать сдерживанию роста стоимости жилья и появлению более качественных объектов, что уже совсем неплохо.

Кроме того, себестоимость строительства в промзонах вряд ли удастся сделать низкой. В отличие от участков в чистом поле, на промышленных землях, как правило, «висит» множество обременений, стоимость «снятия» которых застройщик, естественно, заложит в цену конечного продукта. Поэтому, по мнению эксперта, в центральных промзонах будут строить элитное жилье, а в тех, что находятся в спальных районах, – бизнес- и комфорткласс.

Что касается бюджетных новостроек, то для них в пределах МКАД места нет и не будет. Собственно, строительство дешевого коммерческого жилья на территории старой Москвы не выгодно и властям. Хотя бы потому, что высокие цены на недвижимость - один из немногих факторов, сдерживающих рост числа желающих покорить столицу, и без того страдающую от перенаселения.

Таким образом, единственным ресурсом для строительства жилья экономкласса является Новая Москва, где земля относительно дешева, а власти обещают помочь с инфраструктурой.

Более того, в будущем объемы строительства в столице будут «прирастать» в основном именно за счет Новой Москвы, где в общей сложности планируется построить примерно 50 млн кв. м жилья.

«Учитывая, что новые земли присоединяли к Москве как раз для того, чтобы много чего на них построить, не исключено, что в рамках Большой Москвы объемы строительства через 5-10 лет могут даже превысить докризисные максимумы, достигавшие 5 млн кв. м в год. А в старой Москве, скорее всего, будут строить примерно столько же жилья, сколько сейчас. То есть в районе 2 млн кв. м, с небольшими колебаниями в ту или другую сторону», - резюмировал руководитель www.irn.ru.

Рынок новостроек Москвы и Подмосковья: полная база предложений

Также по теме:

• Рынок новостроек в Москве за ТТК и Подмосковье: итоги 2012 года
• Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2012 года. Сравнительный анализ (Январь - Февраль 2013)