Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения

Введение рыночного налога на жилье в размере 0,1% от стоимости недвижимости будет оказывать скорее психологическое, чем финансовое давление на владельцев инвестиционных квартир. Тем не менее этого достаточно, чтобы заставить инвесторов задуматься о расставании с излишками недвижимости или по крайней мере о поиске арендаторов – ведь инвесторы привыкли, что купленное впрок жилье вообще не «просит кушать», заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, на прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал на расширенном заседании правительства, что все регионы смогут перейти к налогообложению недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной) с 2014 г. Предполагаемая ставка налога составит 0,1% для жилой и 0,5% для нежилой недвижимости, налоговый вычет для обычных граждан – 20 кв. м, для льготников - 50. В результате, согласно расчетам Федеральной налоговой службы, в среднем по стране налоговая нагрузка вырастет до 1466 руб. с квартиры (с 686 руб. в 2011 г.).

Однако в некоторых регионах налог увеличится куда существеннее. Например, в Москве, где 1 кв. м Росреестр оценил в среднем в 165 588 руб., единоличному владельцу двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м придется ежегодно отдавать государству уже 5800 руб. Если у него в собственности находится три квартиры суммарной площадью 200 кв. м, то налог достигнет 29 800 руб. 500 кв. м нежилой недвижимости обойдутся собственнику в 232 000 руб. налога – вычет для нежилых помещений не предусмотрен, пишет газета «Ведомости».

IRN.RU неоднократно отмечал, что рыночный налог на недвижимость при правильном использовании – вещь хорошая и полезная, в том числе и с социальной точки зрения. И, судя по активности властей в этом вопросе, история с введением налога, тянущаяся с 2004 г., все-таки будет доведена до логического завершения в обозримом будущем, сказал руководитель www.irn.ru. И это пойдет экономике на пользу.

Во-первых, налог на недвижимость позволит пополнить местные бюджеты, а значит, у муниципалитетов появятся средства на приведение в относительный порядок инфраструктуры, страдающей от хронического недофинансирования.

«Наши граждане любят восхищаться ухоженными европейскими городами и проклинать грязь и неустроенность своего отечества, – продолжил эксперт. – Так вот – все эти аккуратные газончики, ровные дороги и чистые дворы содержатся в основном на поступления от налога на недвижимость. Мы ведь хотим, чтобы у нас было так же красиво, как в Европах?»

Во-вторых, если содержание недвижимости стоит дорого, то ее становится невыгодно покупать впрок с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, налог на недвижимость сдерживает рост цен на жилье, препятствует спекуляциям и образованию пузырей на рынке.

В Москве, Петербурге, других крупных городах с высокими миграционными потоками стоимость жилья остается завышенной – во всяком случае, относительно доходов населения. В мире недвижимость принято считать доступной, если цена квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу гражданина. В столице же при средней зарплате менее 50 000 руб. «квадрат» стоит в среднем 160 000 – 170 000, то есть более чем в три раза дороже.

Главная причина аномальных цен – высокий спрос при недостаточном объеме предложения. Одновременно во многих построенных в последние годы домах Москвы пустует от трети до половины квартир: до кризиса инвесторы скупали столичную недвижимость оптом, разогревая тем самым спрос и цены. И никак не использовали, надеясь хорошо заработать при перепродаже.

В кризис некоторая часть инвестиционной недвижимости вернулась на рынок, но очень небольшая – альтернативных инвестиционных идей так и не появилось. Так что в большинстве этих квартир до сих пор никто не живет.

«Если человек вкладывает деньги в недвижимость, чтобы потом законопослушно сдавать ее в аренду, то хорошо и ему самому, получающему регулярный доход, и арендатору, использующему помещения для проживания или бизнеса, и государству, увеличивающему налоговую базу. А когда недвижимость годами лежит под спудом, играя роль чьей-то заначки на черный день, а за ее отопление, охрану, текущий ремонт и т.п. годами платит город и соседи, потому что управляющая компания не может отловить владельца и заставить его оплачивать коммунальные услуги, то это для всех, кроме инвестора, очень и очень плохо», – подчеркнул эксперт.

Введение налога на недвижимость должно помочь исправить эту ситуацию. Налоговики обладают более широкими возможностями для поиска должников, чем коммунальщики, поэтому игнорировать платежки у собственников недвижимости вряд ли получится. В конце концов, неуплата налогов в крупном размере – это уголовное дело…

Конечно, при анонсированных ставках вряд ли стоит надеяться на скорую массовую распродажу инвестиционных квартир. Однако резкий рост расходов на содержание жилья – учитывая, что раньше это практически не стоило ни копейки – побудит инвесторов поискать возможности хотя бы компенсировать убытки. То есть сдать пустующие квартиры в аренду. А то и продать – тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.

Таким образом, налог на недвижимость будет способствовать увеличению объема предложения жилья – как в аренду, так и на продажу. Причем качественного – в новых современных домах.

«Купить в Москве хорошую квартиру в новом готовом доме, куда можно было бы въехать сразу после покупки, достаточно проблематично, даже если вы не ограничены в средствах, – пояснил руководитель IRN.RU. – Есть выбор квартир в домах советской постройки, но они далеко не всех вдохновляют, так как устарели морально и физически. Квартиры в новостройках распродаются еще на начальных этапах строительства, поэтому, купив такое жилье, года два придется ждать достройки дома и еще три страдать от постоянного шума – пока все соседи не закончат делать ремонт. Введение рыночного налога могло бы подпитать рынок готовым качественным предложением».

Рост объема предложения жилья в свою очередь будет сдерживать рост стоимости недвижимости, возможна даже некоторая коррекция цен. То есть в конечном итоге рыночный налог на недвижимость сделает жилье более доступным для тех, кому оно действительно необходимо. (См. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным».)

«В России сложилась парадоксальная ситуация. Квартира у нас – роскошь, доступная лишь очень состоятельным людям, а налог на нее копеечный. В Европе, например, все наоборот: купить жилье может простой смертный со средними доходами, но за удовольствие владеть собственностью приходится ежегодно отстегивать государству достаточно внушительную сумму. Думаю, большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий предпочли бы европейский вариант: больше платить за содержание жилья, но зато иметь возможность его купить», – подчеркнул эксперт.

Конечно, дьявол кроется в деталях. Хочется надеяться, что поступления от нового налога пойдут на улучшение условий жизни всего народа, а не отдельных его «слуг». Вызывает вопросы и проведенная Росреестром оценка. Рыночная стоимость жилья в Москве действительно в настоящее время составляет около 165 000 руб. за 1 кв. м (163 521 руб., по данным www.metrinfo.ru). Но это именно средняя стоимость квадратного метра, причем без учета элитного жилья. Разница в цене между равными по площади квартирами в одинаковых домах может достигать двух-трех раз, если один дом расположен в престижном Крылатском, а другой – в Бирюлеве. А квартиры экономкласса дешевле элитных на целый порядок.