На рынке пока сохраняется умеренный восходящий тренд

На рынке недвижимости Москвы и Подмосковья январь оказался традиционно спокойным месяцем. Во многом этому поспособствовала относительно стабильная макроэкономическая обстановка, а временный спад страстей хорошо заметен по такому показательному критерию, как уверенное укрепление курса рубля к доллару. Также в январе имел место умеренный прирост стоимости столичного квадратного метра. Более того, статистика января позволяет рассчитывать на возможность сохранения умеренного восходящего тренда в ближайшие месяцы, если, конечно, очередное макроэкономическое обострение не спутает все карты.

Так, за январь прирост долларового индекса стоимости жилья, рассчитываемого аналитическим центром www.irn.ru, составил 1,7%: индекс подрос с 5.279$ до 5.367$ за квадратный метр. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что эта величина прироста примерно равна величине укрепления рубля к доллару за этот же месяц. Соответственно, рублевые цены на квартиры в Москве за январь почти не изменились, как показывает график цен журнала о недвижимости www.metrinfo.ru.

Тем не менее куда интереснее динамика цен января в разрезе по типам квартир. Явными лидерами в январе оказались самые недорогие старые панельные дома советского периода. А вот современные монолитно-кирпичные дома, напротив, в январе оказались в аутсайдерах. Более того, немало застройщиков и риелторов, которые реализуют квартиры в новостройках в Москве и Подмосковье, оставили в январе акции и скидки на новые квартиры. По сути, это является неявным удешевлением.

Аналогичная картина наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Лидируют по темпам прироста в январе однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а квартиры больших площадей отстают. Таким образом, на рынке продолжает происходить «вымывание» наиболее дешевого предложения. А как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», подобная ситуация, когда темпы роста цен на недорогие квартиры в Москве опережают по темпам более дорогое жилье, является признаком возникновения восходящего тренда. Более того, относительная стабилизация макроэкономического фона после обострения мая-июня 2012 года, а также спад страстей и протестов, имевших место в период выборов, вполне способны создать сейчас относительно спокойный период для развития рынка недвижимости.

Динамика стоимости жилья по округам и районам Москвы в январе также поддерживает эти выводы. Прирост цен выше среднего наблюдается в большинстве демократичных округов, например, это Северный округ, Северо-Восточный округ, Восточный округ, Южный округ и все районы за МКАД. А вот в аутсайдеры попали два самых дорогих и престижных - Центральный округ и Западный округ.

Разумеется, среди районов Москвы картина схожая. В перечень лидеров прироста цен на квартиры в январе попало много недорогих районов как на окраине, так и более близких к центру, но не самых престижных. Среди них: Тимирязевская, Дмитровская, Белорусская, Царицыно, Каширская, Кантемировская, Куркино, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская, Жулебино, Некрасовка, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Бауманская и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2013 года >>

Угрозой для умеренного восходящего тренда, как и для спокойного развития рынка недвижимости в этом году, может выступить не только очередное макроэкономическое обострение, но и ряд других факторов. Один из них – очередные серьезные намерения ввести рыночный налог на недвижимость с 2014 года. Если эти давние инициативы будут в итоге реализованы, то они могут существенным образом перекроить структуру предложения, особенно в тех регионах России, где выше всего доля инвестиционного жилья, в частности, в Москве, Подмосковье, Питере, Сочи.

Другой фактор – рост числа новостроек в Москве. Спустя 2 года после смены столичного градоначальника и существенного ограничения нового строительства в Москве часть проектов наконец все же получила разрешения. Более того, сама градостроительная политика стала более мягкой, как отмечалось в статье «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре». А значит, в ближайшие год-два дефицит предложения, который поддерживал цены на недвижимость в Москве на достаточно высоком уровне все посткризисные годы, может исчезнуть.

Но есть и еще один малозаметный фактор, который, по мнению специалистов www.irn.ru, может сыграть довольно существенную роль в формировании спроса на недвижимость в ближайшие год-два. Это опережающий рост затрат над ростом доходов как у отдельных граждан – среднего класса, так и у компаний. Причина – восстановление экономики после кризиса происходит далеко не так быстро, как хотелось бы, а вот инфляция и рост цен на товары первой необходимости, в частности, на бензин и энергоресурсы, сейчас довольно высоки. Более того, многие люди и компании так и не перестроили свою жизнедеятельность на новый более эффективный лад. Эти малозаметные, но довольно важные моменты более подробно обсуждаются в статье «В чем состоит вторая волна кризиса?».

В итоге получается следующая картина. В ближайшие месяцы на рынке недвижимости готов установиться восходящий тренд, а также присутствовать относительная стабильность и спокойствие. Но в среднесрочной перспективе (год-два) рынок недвижимости подстерегает ряд факторов, способных вызвать очередную стагнацию. Просчитать точные сроки влияния каждой из вышеперечисленных причин довольно проблематично, однако основной тезис аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» остается справедливым: в нынешних условиях любой тренд окажется довольно непродолжительным. Поэтому если в ближайшие месяцы будет иметь место умеренный рост стоимости квадратного метра, то следует помнить, что довольно быстро позитивное развитие событий может смениться очередной стагнацией.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>