Ситуация на рынке : итоги сентября 2004 года

Итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер. Лето, и характерный для него спад деловой активности, уже давно остались позади. В то время как уровень цен на московское жилье, по-прежнему, не проявляет никаких признаков роста.

По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья на протяжении почти всего сентября находился на уровне 1806$ за квадратный метр. При этом прямое вычисление средней цены по Москве, а также прямое вычисление средних цен на разные категории жилья в разных районах, приводит к большому статистическому разбросу всех результатов. В одну неделю цены могут «прыгнуть» вверх, на следующей неделе – «провалиться», через пару недель опять подрасти. Методология подсчета индекса стоимости позволяет устранить подобный дезориентирующий статистический шум, и получить общий тренд столичного рынка жилья, который пока остается постоянным.

В условиях возникшей неопределенности на рынке недвижимости (отсутствия четкого тренда к росту или снижению цен) становится характерным разброс цифр по различным классам жилья. В зависимости от локальной конъюнктуры рынка и влияния объектов-новостроек, в тех или иных районах на одни квартиры цены могут немного повышаться, а на другие, напротив, - падать. Это приводит к большому противоречию мнений о текущей ситуации на рынке, так как разные специалисты и обозреватели на основании тех или иных локальных примеров делают свои выводы о тенденциях рынка недвижимости в целом.

Отсутствие нового витка роста цен на жилье с наступлением осеннего сезона является еще одним свидетельством в пользу истинных причин стагнации столичного рынка недвижимости. Как уже неоднократно отмечалось специалистами www.irn.ru, за последние два года из-за неестественно высоких темпов роста цен столичный рынок недвижимости обогнал экономически обоснованный уровень. Однако объективно оценить насколько сильно цены на жилье ушли вперед сейчас является достаточно проблематичным.

Если опережение является незначительным, то в течение осеннего сезона экономически обоснованный уровень цен на московское жилье сравняется с реально сложившимся. И тогда в среднесрочной перспективе повышение цен может возобновиться, однако оно, конечно же, будет не столь масштабным, как за последние два года.

Если же текущий уровень цен на жилье сильно «оторвался» от экономически обоснованного, то рано или поздно это приведет к откату цен назад. Психологическое противостояние занявших выжидательную позицию потенциальных покупателей и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно. А следовательно, сейчас существует реальная вероятность общерыночной корректировки цен вниз.

Однако, если в ближайшие месяцы оформится тенденция к общему снижению цен на жилье, то подобное снижение окажется не слишком значительным. По оценкам специалистов www.irn.ru оно может составить не более 10%-15%. Предпосылок для заметного снижения цен, например вдвое, сейчас очевидно нет. Так даже после наиболее масштабного российского кризиса 1998 года долларовые цены на жилье упали только на 30%-35%, причем это снижение продолжалось в течение года. На нынешнем рынке возможная корректировка цен вниз очевидно будет меньше, чем тогда.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>