Инвестиции в недвижимость: надежно, но не слишком прибыльно

После кризиса инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать до 100% в год, превратились в «квартирный депозит». То есть в нечто надежное, но не слишком прибыльное, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на телеканале ТВЦ в четверг, 10 января.

В предкризисные годы, когда цены на жилье в Москве росли с космической скоростью, инвестор, купив квартиру в Первопрестольной, мог через год перепродать ее с 50-100-процентной прибылью. Однако в последние два-три года квадратные метры на вторичном рынке дорожают примерно темпами инфляции, прибавляя по 5-7-10%, поэтому сколотить состояние за счет роста стоимости жилья теперь вряд ли удастся.

Конечно, купив новостройку на стадии котлована, можно заработать несколько больше – цены на новое жилье растут не только благодаря общерыночным тенденциям, но и по мере продвижения строительства. Однако такие вложения остаются весьма рискованными – если дом так и не достроят, чего нельзя исключать при нынешней сложной макроэкономической обстановке, инвестор потеряет вложенные деньги. Причем получить содействие администрации в возврате нажитого непосильным трудом наравне с другими обманутыми дольщиками инвестору будет достаточно трудно. Власти, вынужденные решать проблемы людей, реально нуждающихся в жилье, совсем не жаждут помогать еще и неудачливым предпринимателям.

Пожалуй, самый надежный способ повысить прибыльность инвестиций – это покупка квартиры в районе, где в обозримом будущем ожидается резкое улучшение ситуации с транспортом. Например, строительство метро дает 10-15-процентную прибавку к стоимости окрестной недвижимости. Но надо учитывать, что этот фактор цены отыгрывают не в момент открытия станции, а еще до того. Стоимость жилья начинает ползти вверх уже на слухах о планах провести подземку, а основная часть роста цен приходится на первый период строительства метро - когда люди понимают, что станция точно появится. («Парадокс – новые станции метро могут привести к снижению цен на жилье»)

«Если вложить деньги в недвижимость района, где планируется строительство метро, то можно получить 10-15% дополнительно к росту цен в среднем по рынку. Но не за год, а за весь период, пока разворачивается история с метро», - пояснил Олег Репченко.

При этом эксперт посоветовал частным инвесторам воздержаться от попыток заработать на недвижимости в Новой Москве. В 2012 году жилье на присоединенных территориях действительно дорожало чуть быстрее, чем в старой Москве: квадратный метр в прежних административных границах прибавил 6%, а в Новой Москве – 10%. Однако причины опережающих темпов роста цен на новых землях лежат исключительно в эмоциональной плоскости, уверен руководитель IRN.RU.

Вхождение в состав столицы само по себе не делает жизнь комфортнее и веселее, а масштабное строительство инфраструктуры и т.п. развернется в Новомосковском и Троицком округах только после утверждения генплана столичной агломерации. Разработка таких документов – дело небыстрое и может растянуться на несколько лет. Соответственно, реальных улучшений следует ждать не ранее чем через 5-10 лет. Но к этому времени на рынок Новой Москвы выйдет огромное количество новостроек (например, по данным «РБК daily», в общей сложности на этих территориях планируется построить примерно 50 млн кв. м жилья). Продать в разумные сроки значительные объемы недвижимости можно единственным способом – снижая цены. Когда в 90-е гг. застраивался район Марьино, новые квартиры там продавались по $400-450 за метр, в то время как старое, менее качественное жилье в старом Марьино стоило $700-750 за «квадрат», напомнил руководитель www.irn.ru.

«Купив сейчас жилье в Новой Москве, инвестор может столкнуться с тем, что, когда через 5-10 лет там построят метро и дороги, на рынок выйдет столько нового жилья, что приобретенную ранее недвижимость невозможно будет продать даже по нынешним ценам», – предупредил эксперт. (См. «Большая стройка собьет цены на жилье в «Новой Москве»; «Недвижимость в «Новой Москве» будет не только дорожать, но и дешеветь».)

В общем, по мнению эксперта, вкладывать деньги сейчас лучше в готовое жилье, расположенное в пределах МКАД, с оптимальным соотношением цены и качества. Частные инвестиции в недвижимость уже не принесут миллионов в твердой валюте, но уберечь имеющийся капитал от инфляции помогут. Главное преимущество инвестиций в квадратные метры – их надежность: в отличие от банка, который может «лопнуть», квартира не растворится в каком-нибудь офшоре, а цены на жилье не подвержены таким резким колебаниям, как курсы валют.

К тому же квартиру, купленную с инвестиционными целями, можно сдавать в аренду. Доход от такого бизнеса небольшой – 4-5-6% в год от стоимости недвижимости, но зато постоянный и мало зависящий от экономической ситуации – крыша над головой людям нужна даже в кризис.

Однако надо учитывать, что недвижимость - малоликвидный продукт по сравнению, скажем, с акциями компаний первого эшелона или тем более деньгами на банковском депозите. Чтобы снять деньги со счета, достаточно и минуты, а на продажу квартиры может потребоваться не один месяц.