Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре
Объем предложения новостроек в столице через несколько лет может вернуться на докризисный уровень, считает руководитель IRN.RU
Московские власти, похоже, взяли курс на постепенную разморозку девелоперской активности в городе, в том числе в историческом центре. Изменение градостроительной политики обещает в обозримом будущем увеличение объемов ввода жилья и, соответственно, предложения на рынке недвижимости Москвы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Столичная администрация собирается до конца года завершить разработку правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для Центрального административного округа, сообщил глава Москомархитектуры Андрей Антипов. Вопреки предыдущим заявлениям высокопоставленных чиновников об ограничении, «практически запрете» строительства в центре новые ПЗЗ предполагают значительное увеличение плотности застройки ряда районов ЦАО.
Как пишет «РБК daily» со ссылкой на документы стройкомплекса, только в Тверском районе планируется возвести 1,92 млн кв. м недвижимости. То есть площадь застройки района может увеличиться на 26,5%. Согласно разработанному при Юрии Лужкове варианту ПЗЗ, на этой территории разрешалось построить лишь немногим больше - 2,09 млн кв. м (+27,94%).
Кроме того, еще в октябре столичный градоначальник Сергей Собянин объявил о реанимации программы комплексной реконструкции кварталов – после утверждения ПЗЗ. Предполагается, что частным инвесторам позволят уплотнить существующую застройку в три раза.
После двух лет запретов и ограничений в Москве наметилась явная тенденция к потеплению градостроительной политики, отметил Олег Репченко, комментируя новые инициативы властей.
«Фактически власти вернулись к идее, что центр надо отстраивать – в разумных пределах. Если раньше была четкая установка, что строительство практически всего, кроме дорог и социальной инфраструктуры, в столице надо ограничить, а в пределах Третьего транспортного кольца вообще запретить, то сейчас у властей появилось понимание, что Москва, как и любой город, нуждается в постоянном обновлении. Просто потому, что недвижимость со временем ветшает, устаревает морально и физически», - подчеркнул эксперт.
О невозможности и нереальности прекращения всякой строительной деятельности в историческом центре www.irn.ru писал еще в начале 2011 г., на пике борьбы команды Собянина со строительными перегибами предшественников. (См. статью «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?») Чуть ли не половина от общего массива застройки в центре города приходится на ветхую и аварийную недвижимость. Что бывает со старыми домами, которыми никто не занимается, все хорошо знают из сводок новостей – сообщения об обрушении зданий появляются на лентах информагентств с ужасающей регулярностью.
«Мы никуда не денемся от реконструкции ветхих зданий и сооружений, будь то дореволюционная застройка или советские пятиэтажки. Со всем этим городу в любом случае придется что-то делать, иначе люди, которым на голову посыплются кирпичи, выйдут на улицы, обвиняя чиновников в бездействии», – констатирует эксперт.
Также очевидно, что в бюджете Москвы никогда не хватит средств на приведение всей ветхой недвижимости в приличный вид. Во всяком случае, даже в крупнейших европейских столицах, более богатых, чем Москва, не надеются исключительно на государственные ресурсы, а активно привлекают инвесторов.
Однако «за спасибо» частные компании работать не станут. Проекты реконструкции ветхой недвижимости, как и вообще строительство на площадках со множеством обременений, требуют очень значительных вложений и, за редким исключением, окупаются, только когда объемы нового строительства превышают площадь объектов, подлежащих реновации.
«Если привлекаешь инвестора, надо дать ему заработать. Разумное уплотнение застройки – нормальная практика, существующая во многих странах. Никто не предлагает строить 40-этажные небоскребы на Тверской, но если на месте старого и уродливого двухэтажного сарая появится новый красивый шестиэтажный дом, город от этого только выиграет. Конечно, новое здание ни по этажности, ни по внешнему облику не должно выбиваться из общего архитектурного стиля района», - подчеркивает эксперт.
Впрочем, московская администрация планирует не только стимулировать частную девелоперскую инициативу, но и хочет сама зарабатывать на строительстве. По словам источника «РБК daily» в мэрии, глава стройкомплекса Марат Хуснуллин предложил возложить на казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (УГС) функции госдевелопера, который будет строить недвижимость, в том числе жилую, для продажи на рынке. Предполагается, что УГС займется освоением площадок, освободившихся в результате ревизии инвестконтрактов, а также реконструкцией кварталов и промзон. Причем даже тех, что городу не принадлежат.
Представитель одной из московских девелоперских компаний рассказал изданию, что город согласен за свой счет готовить проекты редевелопмента бывших заводских территорий и осуществлять их, а на выходе треть возведенной недвижимости отдавать собственникам площадок.
Фактически речь идет о реинкарнации департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС), существовавшего до 2007 г. Эта организация, созданная для финансирования строительства социального жилья за счет средств, получаемых от реализации коммерческих проектов, в свое время являлась одним из крупнейших застройщиков Москвы.
Промзоны наряду с кварталами ветхой недвижимости – главный земельный ресурс для строительства в Москве. По оценке Est-a-tet, только на этой территории можно возвести около 30 млн кв. м недвижимости (при принятой в Москве плотности застройки в 25 000 кв. м на 1 га), сообщил гендиректор компании Кайдо Каарма в ходе круглого стола «Где будем строить завтра?».
Однако далеко не каждый частный застройщик возьмется за освоение этих земель. Хотя бы из-за того, что у промзон, как правило, много собственников с противоречивыми требованиями, и договориться со всеми, не имея административного ресурса, очень трудно. А если очистить и застроить жильем только часть территории, получится крайне непривлекательный продукт, не имеющий рыночных перспектив, отметил на том же круглом столе Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер». Вряд ли кто-нибудь захочет поселиться в квартире с видом на подпольный автосервис и со складом класса D под боком вместо продуктового магазина.
Очевидно, что у муниципального девелопера – если таковой появится – с административным ресурсом проблем не будет, и привести всех собственников промзоны к общему знаменателю он сможет быстрее частника.
«Старые идеи возвращаются в новом обличье, что не удивительно. В конце концов, инвестиционная политика Лужкова – это не какое-то его ноу-хау, а использование мирового опыта. Возрождение ДИПСа свидетельствует о том, что власти поняли: в городе надо строить не только дороги, но и жилье, и для этого нужны инвесторы», - говорит Олег Репченко.
По мнению эксперта, новые инициативы столичных властей будут способствовать увеличению объемов строительства жилья в Москве и, соответственно, заполнению вакуума строительных проектов, образовавшегося в последние годы сначала из-за кризиса, а потом в связи с введением ограничений в сфере девелопмента.
По 5 млн кв. м, как в докризисные времена, в Москве ежегодно сдавать не будут, считает эксперт, но стабилизация на уровне 2 млн и даже рост до 2,5 – 3 млн кв. м (с 2,1 млн в 2011 г.) в пределах «старой» Москвы в обозримом будущем вполне вероятен. При этом надо учитывать, что и до 2008 г. на рынок попадало лишь 1,5 - 2 млн кв. м жилья – все остальное распределялось в рамках городских жилищных программ (см. статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»). Таким образом, не исключено, что на продажу в итоге будет строиться примерно столько же, сколько и до кризиса, - общие объемы строительства сократились в основном именно за счет социального жилья.
«Пик дефицита предложения, возможно, вскоре будет пройден. На рынок будут выходить новые объекты на фоне достаточно ограниченного платежеспособного спроса. Это в свою очередь станет фактором, сдерживающим повышение цен, возможное в условиях ускорения темпов инфляции», – подчеркивает руководитель IRN.RU.