Ситуация на рынке : итоги августа 2004 года

Последний месяц лета не принес никакой определенности на столичном рынке недвижимости. Цены на жилье практически замерли на достигнутом ранее уровне. По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья в течение августа изменился всего на 0.1%, что очевидно находится в пределах ошибки расчетов. И никаких признаков, позволяющих говорить о возобновлении роста цен осенью, пока не наблюдается.

С другой стороны некоторые заявления о случившемся снижении цен на рынке недвижимости оказались явно преждевременными. Как продавцы на вторичном рынке, так и застройщики нового жилья продолжают придерживаться прежнего уровня цен. Единственное, что можно отметить в этом отношении, так это возвращение практики торга и скидок. Что всегда было характерно для рынка недвижимости, даже в периоды  роста цен, и еще не позволяет однозначно ничего утверждать.

В аналитическом комплексе www.irn.ru это обстоятельство учтено внесением поправок к ценам реальных продаж. В результате чего значения индекса стоимости жилья находятся на уровне около 1800$ за метр, в то время как средний уровень цен предложения по данным разных обозревателей превышает 1900$ за метр. Разница порядка 5% как раз и обусловлена вопросами торга и скидок – превышением уровня цен предложения над уровнем цен продаж.

Тем не менее, итоги августа показывают, что текущая стагнация на столичном рынке недвижимости носит далеко не сезонный характер. Например, летом 2002 года московский рынок переживал похожий этап. После активного роста цен в течение всего 2001 года и начала 2002 года с началом лета цены замерли на постоянном уровне. Новый виток роста цен начался осенью 2002 года, однако эта тенденция оформилась уже в течение августа.

Подобное поведение рынка недвижимости можно считать сезонным затишьем. Однако в этом году аналогичных признаков не видно. А значит, основная причина стагнации рынка недвижимости летом этого года состоит совсем в другом. Специалисты аналитического центра www.irn.ru считают, что этой причиной является слишком высокие темпы роста цен в течение последних двух лет.

Например, экономически обоснованный прирост цен в 2003 году аналитики www.irn.ru оценивали в 15%, в то время как реальный рост цен составил более 30%. В 2004 году – 20% - 25%, которые рынок достиг уже за первое полугодие. Постоянный рост количества инвестиционных покупок и созданный ажиотаж во многом способствовали этому процессу.

В результате реально сложившийся уровень цен на жилье в Москве обогнал экономически обоснованную планку. Что и привело к остановке роста цен летом этого года после  прозвучавших заявлений высокопоставленных чиновников о формировании рынка доступного жилья. При этом следует понимать, что если бы ажиотаж и повышенный рост цен на жилье сохранились бы еще какое-то время, то в следующем году настоящий кризис на рынке недвижимости стал бы практически неизбежен. В этом свете события лета этого года во многом предотвратили более серьезные проблемы на столичном рынке недвижимости в следующем году.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>