Философия и методология исследования рынка недвижимости, разработанная аналитическим центром IRN.RU, получила закономерное развитие. Недавно наши коллеги из Киева адаптировали подходы IRN.RU к реалиям своего рынка и начали расчет индексов рынка недвижимости украинской столицы.
Индексы рынка недвижимости Киева представлены на украинском информационно-аналитическом портале Domik.net. Еженедельно обновляемые значения индексов киевского рынка недвижимости можно посмотреть в разделе графиков. Это первый опыт применения подхода индексов, разработанного на примере московского рынка недвижимости, к рынкам других городов. Хотя за последнее время на www.irn.ru приходит много писем с просьбами дать разрешение и оказать помощь в создании аналогичных продуктов в регионах. Это служит показателем существования явного интереса и потребности в новых методах анализа рынка недвижимости.
Для облегчения применения методов, разработанных аналитическим центром IRN.RU, к рынкам других регионов было существенно расширено описание методологии расчета индексов рынка недвижимости на соответствующей странице портала www.irn.ru/methods/. Теперь в этом разделе помимо описания общей идеологии индексов даны все основные формулы, а также суть алгоритмов их практической реализации. Мы надеемся, что эта информация будет полезной для всех специалистов, заинтересованных в усовершенствовании методов исследования рынка недвижимости и построения его моделей.
Другая причина расширения раздела методологии состоит в желании сделать алгоритм расчета индексов рынка недвижимости более прозрачным и понятным участникам рынка. А также снять большинство часто задаваемых вопросов и причин недопонимания. Более того, за прошедшие два года было опробовано и введено в работу много усовершенствований методологии, а местами и упрощений. Также за этот период выработалось более уравновешенное отношение к самому подходу и его результатам.
К философии индексов рынка недвижимости можно относиться по-разному. Фактом служит лишь то, что этот подход является, пожалуй, первой и единственной альтернативой старинному методу прямого вычисления средней цены, который практикует большинство аналитиков. Методу, который при всей своей простоте и формальной правильности часто может давать неадекватные результаты. И одним из ярких примеров служит наличие статистического шума в любом графике средней цены, в результате которого цены в одном месяце могут сильно подпрыгнуть, в следующем – упасть, а потом подпрыгнуть опять. В частности, такие данные можно найти в работах некоторых аналитиков за апрель-июнь этого года.
Очевидно, что высокая инерционность рынка недвижимости делает такие результаты более чем странными. А созданные на их основе «события» о падении рынка в одном месяце, а потом взлете в следующем, или наоборот, вводят всех людей в заблуждение. Методология индексов рынка недвижимости, напротив, сглаживает все подобные статистические скачки, в результате чего изменения общерыночного уровня цен становятся плавными. Так в апреле-июне этого года темп роста цен в модели индексов снижался плавно с более чем 4% весной вплоть до полной остановки летом.
Такой результат представляется более адекватным поведению рынка в целом, нежели кривая средней цены, в значительной степени отражающая статистические скачки. Хотя общерыночная кривая может и отличаться от динамики цен на отдельную квартиру или дом-новостройку. Более того, при переходе к более оперативным еженедельным (а не ежемесячным) расчетам роль статистического шума в методе средней цены возрастает еще больше и практически стирает всякий логический смысл результатов.
Принципиальное различие методов вычисления индексов рынка и средней цены приводит к тому, что их значения и темпы их изменения иногда не совпадают, особенно когда на рынке происходит заметная перемена тенденций, как в апреле-июне этого года. Хотя в большинстве случаев они являются похожими. Это очевидное следствие различия методов нередко тоже представляется за «событие».
Также странным является противопоставление значений индексов и набора средних цен, вычисленных разными аналитиками. Очевидно, что средние цены разных авторов будут совпадать больше, так как все они считаются по одной и той же формуле среднего значения и, как правило, даже по одним и тем же базам. Странным является скорее то, что даже значения этих средних цен и темпов их изменения, вычисленные разными авторами по одной и той же формуле, нередко отличаются друг от друга больше, чем от значений индексов!
Еще одним объектом нарекания является индекс ценового ожидания, а точнее то обстоятельство, что любой прогноз может быть только приблизительным. Индекс ожидания представляет собой текущий темп изменения цен и с учетом высокой инертности рынка недвижимости только в первом приближении может рассматриваться как прогноз изменения цен на следующий месяц. Дополнительной корректировкой к прогнозу изменения цен в следующем месяце является темп изменения самого индекса ожидания. Если он падает, значит текущие темпы роста цен надо корректировать в меньшую сторону, если растет – то в большую. Странной является «сенсация», построенная на основе «открытия», что индекс ожидания – текущий темп роста цен – прогнозирует завтрашний темп роста цен только «с натяжкой», зато хорошо соответствует текущему темпу роста.
Специалисты аналитического центра IRN.RU философски относятся к подобным «сенсациям». Идеальных методов не бывает, и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. А основным недостатком любой аналитики является отсутствие новых идей и усовершенствования подходов. Методология индексов рынка недвижимости, напротив, содержит много новых идей и постоянно совершенствуется. А любая критика может являться обоснованной только в том случае, если взамен предлагается что-то лучшее.
Так система индексов рынка недвижимости смогла устранить ряд существенных проблем формального подхода прямого вычисления средней цены. И сделала мониторинг тенденций рынка недвижимости оперативным, удобным и наглядным. Доступным более широким слоям населения, нежели узкий круг специалистов рынка. Хотя это и не означает, что она идеальна. Но на сегодняшний день третьего подхода к анализу рынка недвижимости не существует.