Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU До конца года рынок будет стангнировать, потом цены могут поползти вниз Перейти

Ценам на жилье в Москве в глобальном плане расти практически некуда – стоимость квадратного метра и так близка к максимальным отметкам. Скорее всего, в ближайшие годы рынок недвижимости останется волатильным: под влиянием макроэкономики цены будут то расти, то падать, однако средний уровень стоимости жилья при этом изменится незначительно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на телеканале «Эксперт».

Аномальные темпы роста цен на жилье в Москве до кризиса во многом объяснялись присутствием на рынке большого количества спекулянтов, скупавших квартиры пачками в надежде на бесконечное подорожание столичного метра. Однако финансовый коллапс 2008-2009 гг., когда «квадрат» провалился примерно на треть, серьезно подпортил инвестиционную привлекательность недвижимости. Даже спустя почти четыре года долларовый индекс стоимости жилья не сумел восстановиться до рекордных показателей 2008 г.: метр среднестатистической квартиры в спальном районе города сейчас стоит около $5 000 против $6 000 c лишним до кризиса. Рублевые цены практически вернулись на докризисный уровень благодаря ослаблению отечественной валюты, но с точки зрения инвесторов такая ситуация означает лишь, что деньги в свое время надо было вкладывать в доллары, а не в квадратные метры.

В общем, в результате кризиса «целевая аудитория» столичного рынка недвижимости поменялась, и цены теперь определяет не инвестиционный спрос, а реальный – со стороны покупателей, желающих приобрести квартиру для проживания, а не преумножения капитала. Но в отличие от инвесторов, не испытывавших недостатка финансов, обычные люди покупают жилье, крепко затянув пояса, поэтому шальных денег, которые могли бы обеспечить существенный рост цен на недвижимость, на рынке нет. Более того, даже при нынешнем уровне стоимости жилья представители среднего класса (о малообеспеченных слоях населения речи вообще не идет) могут позволить себе купить квартиру в Москве, только продав старую и/или взяв ипотечный кредит. (См. «Руководитель IRN.RU: рынок жилья активизировался, но ценовой пузырь ему не грозит».)

Конечно, увеличение доходов населения и доступности ипотеки могло бы изменить положение дел, однако существующий макроэкономический пейзаж не предвещает ни взрывного роста зарплат, ни дешевых жилищных кредитов. При ставке рефинансирования в 8% и доходности по депозитам в районе 7-8% банки никак не могут предоставлять ипотеку не только под западные 2-3%, но и под обещанные отечественными первыми лицами 5-6% годовых. (См. «Ставки по ипотеке начинают расти».)

Сравнение рынков недвижимости Москвы и других стран также не сулит ценам на жилье в Первопрестольной серьезного и длительного роста. Если в 1990-е – начале 2000-х квартиры в российской столице были явно недооценены, то сейчас Москва по стоимости метра обогнала большинство европейских и азиатских городов.

«То есть даже по мировым меркам московскому жилью дорожать особо некуда – рынок и так близок к потолку», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Однако кратного падения стоимости метра эксперт также не ожидает, даже в случае неблагоприятного развития событий на макроэкономическом фронте - снизу цены подпирает дефицит предложения. В Москве давно строят мало, а наиболее популярный среди покупателей экономкласс из-за дороговизны столичной земли и вовсе практически полностью вытеснен за МКАД.

Впрочем, предпринимаемые федеральными и региональными властями шаги по разбюрократизации строительной отрасли и вводу неиспользуемых земель в оборот, а также освоение территории «Новой Москвы» могут снять с повестки дня проблему дефицита жилья. Или, во всяком случае, существенно уменьшить ее остроту за счет увеличения объемов строительства. По мнению эксперта, насыщение рынка может привести к коррекции цен примерно на 20-25% в среднесрочной перспективе.

Еще одним фактором, способствующем снижению стоимости «квадрата», должен стать рыночный налог на недвижимость, введение которого обсуждается уже более 10 лет. Серьезное увеличение расходов на содержание купленного впрок жилья в связи с ростом налогового бремени и стоимости коммунальных услуг заставит инвесторов задуматься о возвращении излишков собственности на рынок или хотя бы о сдаче их в аренду. (См. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным».)

«В общем, потенциала для серьезного роста цен на жилье в Москве нет, главным образом из-за ограниченности платежеспособного спроса. Поэтому в ближайшие годы постоянного и сильного восходящего тренда на рынке недвижимости мы, скорее всего, не увидим, несмотря на дефицит предложения, ограниченные объемы строительства и инфляцию. Стоимость жилья если и будет расти, то умеренными темпами, не превышающими уровень инфляции, - примерно на 1% в месяц. И вряд ли долго: через полгода-год восходящий тренд под влиянием макроэкономических процессов сменится трендом на понижение, и цены просядут примерно на столько же, на сколько раньше подросли. То есть рынок недвижимости будет волатильным», - резюмировал эксперт.

Также по теме: