Связь между банковской сферой и рынком недвижимости очевидна. В банках кредитуются все застройщики и большинство риэлтерских компаний. Сами банки активно инвестируют в строительство. Покупатели жилья берут в банках ипотечные кредиты или хранят в них свои накопления на покупку квартиры.
Неудивительно, что нарастающая нестабильность в банковском секторе автоматически взбудоражила и рынок недвижимости. Дополнительным источником паники служит до боли знакомая аналогия с 1998 годом. Тогда кризис тоже начался с банков и перерос в общеэкономический, в результате чего существенно просели и цены на все типы недвижимости (по данным аналитического центра www.irn.ru от 30% до 40% в долларовом выражении)
Однако следует понимать, что 2004 год – не 1998. А масштаб сегодняшнего банковского кризиса также до конца не понятен. Поэтому по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru дальнейшее развитие событий может оказаться совершенно иным.
Очевидно, что если нынешний банковский кризис перерастет в общеэкономический кризис, то во многом повторится сценарий 1998 года. Если большинство граждан потеряют из-за банковского кризиса свои сбережения, а также из-за общей стагнации экономики снизятся текущие доходы населения, то уровень цен на недвижимость начнет падать. Это станет результатом заметного снижения платежеспособности населения, а также ухода из данной сферы бизнеса частных инвесторов. Хотя как показал прошлый экономический кризис, снижение цен произойдет не сразу. Новостройки станут дешеветь через месяц-два, вторичное жилье только через полгода.
Подобный сценарий в нынешних условиях является возможным, но не единственным. Существует мнение, что серьезных предпосылок для общеэкономического кризиса в России сейчас нет. А нестабильность в банковском секторе является скорее локальной. Результатом банковской реформы и передела сфер влияния в этом бизнесе. А если это так, то влияние ситуации с банками на рынок недвижимости будет полностью противоположным.
В условиях локального банковского кризиса, а не кризиса общеэкономического, большинство людей смогут извлечь свои сбережения из банков, хотя доверие к банкам останется подорванным надолго. Текущие доходы населения также заметно не изменятся. И основной проблемой для граждан спустя несколько дней или недель после успешного «спасения» своих денег из банков станет вопрос «Куда же их теперь вложить?» Как показывает практика, для широких слоев населения основным средством для сохранения и приумножения накоплений является приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду или перепродажи. Хорошим примером этого служит 2003 год, когда началось снижение курса доллара. Темпы роста цен на рынке недвижимости подскочили с 1% в месяц до 3%-5% в месяц в зависимости от сезона и находились на этом уровне больше года.
Подводя итог вышесказанному можно сформулировать следующее. Сейчас рынок недвижимости находится на серьезной развилке. И выбор во многом будет зависеть от происходящего в банковском секторе. Если банковский кризис перерастет в кризис общеэкономический, то с начала осени возможно заметное снижение цен на недвижимость подобно сценарию 1998 года.
Если же банковский кризис окажется локальным и подорвет доверие только к данному финансовому инструменту, то рынок недвижимости как альтернативный инструмент для сохранения и приумножения средств только выиграет от этого. Подобно развитию ситуации в 2003 году в условиях пошатнувшегося доверия к доллару, в нынешних условиях с конца лета – осени может начаться новый существенный виток роста цен на жилье за счет увеличения количества инвестиционных квартир.