Ситуация на рынке : итоги июня 2004 года

Несмотря на неопределенность, существовавшую ранее, первый месяц лета принес существенное замедление темпов роста цен на столичном рынке недвижимости. По данным аналитического центра www.irn.ru прирост цен в течение июня снизился с уровня порядка 1% в неделю, характерного для предыдущих месяцев, до 0.3% - 0.5%. Это также выражается в систематическом снижении индекса ценового ожидания в течение всего июня.

В условиях резкой перемены тенденций среднемесячные значения индексов не являются показательными. Они слишком грубы для этого и демонстрируют скорее инертность рынка недвижимости, выраженную в плавном переходе от высокого роста цен весной к стабилизации в летний период. Это особенно характерно для сглаженной модели индексов рынка. Так прирост ежемесячного индекса стоимости испытывает постепенное замедление от своего максимального значения 4.2% в апреле до минимального темпа роста, к которому рынок стремится сейчас. Прирост в 2.9% в июне является некой промежуточной точкой этого перехода. При этом прямой расчет средней цены может давать менее адекватные скачки от месяца к месяцу – резкий прирост в одном месяце и полное его отсутствие или даже спад в другом.

Следовательно, в сложившейся ситуации еженедельные индексы являются более актуальным ориентиром. Так график индекса ожидания, отражающий темп роста цен, начал постепенно падать еще с начала мая. Примечательно, что темп его снижения увеличивается с каждой неделей. Это означает, что в ближайшей перспективе темп роста цен может снизиться вообще до нуля, что будет означать выход цен на постоянный уровень и начало стагнации рынка.

В последнее время многие риэлтеры отмечают спад объемов продаж, а также наблюдается заметное увеличение объема предложения. И это еще один признак, указывающий на начало стагнации на рынке. Однако следует понимать, что сокращение объема продаж еще не означает снижение общемосковского уровня цен – индекса стоимости жилья. Также не могут служить показателем и цены на новостройки, изменяемые из политических соображений. Путем резкого повышения на 5%-10% за один день, когда продажи идут хорошо. Или путем предоставления скидок в периоды снижения потребительской активности, когда существует необходимость придерживаться установленного графика продаж.

Одной из основных причин резкого замедления темпов роста столичного рынка недвижимости является чрезмерно быстрое повышение цен в течение последнего года, на которое неоднократно указывали специалисты www.irn.ru. Попросту говоря, сложившийся уровень цен на недвижимость перегнал свое объективное значение, соответствующее макроэкономической ситуации, что и вызвало остановку роста цен на рынке.

А психологической причиной столь резкого замедления роста цен и спада покупательской активности именно сейчас стали законодательные инициативы правительства. В апреле-мае прошел целый ряд заявлений высокопоставленных чиновников о чрезмерно высоких ценах на московское жилье, а также о необходимых мерах, связанных с формированием рынка доступного жилья. Ряд из этих мер призван воплотить новый жилищный кодекс, находящийся в стадии утверждения. Очевидно, что эти обстоятельства побудили потенциальных покупателей занять выжидательную позицию. С целью посмотреть, чем же все закончится, и не упадут ли цены в ближайшей перспективе.

Подобные инициативы правительства оказались той самой причиной, о возможности появления которой говорилось в статье про инвестиционные квартиры. Причиной, напугавшей потенциальных покупателей, а также частных инвесторов, и вызвавшей начало стагнации на рынке недвижимости.

Закономерным является вопрос, насколько сильное развитие могут получить возникшие в июне тенденции? Анализ ситуации приводит к выводу, что меры по формированию рынка доступного жилья применимы скорее к регионам, а не к Москве. Высокий потенциальный спрос на столичную недвижимость и ограниченность объемов новой застройки очевидна. Согласно расчетам, необходимый для кризиса на московском рынке недвижимости объем инвестиционных квартир пока еще не накопился. Макроэкономическая ситуация остается благоприятной, а цены на экспортное сырье - высокими.

Все эти аргументы приводят к выводу, что мы имеем дело только с замедлением темпа роста цен, который ожидался уже давно. В течение летнего периода прирост цен может исчезнуть почти целиком или оставаться в пределах 1% в месяц. Достаточно вероятно, что с конца лета и в течение осени рост цен возобновится. А более вероятным для кризиса на рынке недвижимости может оказаться следующее лето.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>