Руководитель IRN.RU: в падении ввода жилья в Москве виноват кризис, а не Собянин

Падение объемов строительства жилья в Москве на треть в первом полугодии – это не столько результат политики мэра Москвы Сергея Собянина, сколько последствие кризиса, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на РБК ТВ.

По данным Мосгосстройнадзора, за первые шесть месяцев 2012 г. в Москве сдали в эксплуатацию 630 000 кв. м жилья. Это на 27,8% меньше, чем в первом полугодии прошлого года, когда, по данным Росстата, в столице ввели 872 200 кв. м, пишет газета «Ведомости».

Хотя в целом снижение показателей рынка нового жилья, согласно исследованиям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», оказывается не таким глубоким. По данным IRN.RU, общий объем рынка упал с 4,17 млн до 3,3 млн кв. м (-20,9%) – фактически на пятую часть, а не на треть, свидетельствуют данные исследований. Количество новостроек от ТТК до МКАД на конец второго квартала 2012 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось со 183 до 147 объектов (-19,7%).

Но, как правило, основной объем жилья строители сдают в четвертом квартале. Поэтому не исключено, что по итогам 2012 г. в Москве построят примерно столько же, сколько и в прошлом – около 2 млн кв. м, полагает эксперт.

Кроме того, необходимо учитывать, что строительство дома занимает два-три года, поэтому свежая статистика сданного жилья фактически отражает объем предложения на рынке в 2009 - 2010 гг. Именно тогда стартовали продажи квартир в новостройках, принятых госкомиссией в прошлом полугодии. Ревизия строительных инвестконтрактов началась лишь в ноябре 2010 г., следовательно, данные Мосгосстройнадзора – скорее последствие кризиса, когда мало кто из девелоперов отваживался запускать новые проекты, а не политики новых властей.

По мнению руководителя www.irn.ru, текущее положение дел на рынке (которое попадет в статотчеты только в 2013 - 2014 гг.) позволяет надеяться на стабилизацию объемов жилищного строительства в Москве в ближайшие годы. Или даже на небольшой рост. Последние 1,5 года строительная отрасль находилась в подвешенном состоянии из-за затеянного по поручению мэра Сергея Собянина пересмотра инвестконтрактов, заключенных при предыдущей администрации. Однако этот процесс, похоже, близится к финалу. Во всяком случае, власти уже не только запрещают, но и разрешают стройки. На конец 2011 г. градостроительно-земельная комиссия отменила соглашения на возведение примерно 8,2 млн кв. м недвижимости стоимостью около $35 млрд, но не все расторгнутые инвестконтракты касались именно возведения жилья. А некоторые жилые проекты смогли пройти через сито ведомства.

Например, «Кросту», по данным «Ведомостей», продлили разрешения на реконструкцию двух кварталов в Хорошево-Мневниках и на строительство дома на проспекте Мира. «Галс-девелопмент» построит в районе Преображенское общественно-жилое здание площадью 261 000 кв. м. Одобрены проекты группы ПИК, «СУ-155», «Интеко».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения новостроек на рынке Москвы от ТТК до МКАД на конец второго квартала 2012 г. составляет 3,3 млн кв. м (147 объектов).

Правда, новых объектов на рынке появилось всего 18 – вполовину меньше, чем в прошлом году. Но в целом имеющегося задела должно хватить на то, чтобы в ближайшие годы сдавать по 1,5 - 2 млн кв. м жилья, в том числе 1 - 1,5 млн кв. м коммерческого, считает эксперт. Это ненамного меньше, чем в период мэрства Юрия Лужкова, когда из рекордных 4-5 млн кв. м построенного жилья лишь 30-40% попадало в продажу, а все остальное распределялось в рамках городских программ (см. статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»). Как неоднократно отмечал IRN.RU, из-за кризиса, опустошившего московскую казну, и последующей переориентации новых московских властей на решение транспортных проблем «социальный» перекос в жилищном строительстве был ликвидирован: за счет бюджета теперь строят по минимуму.

Например, после майского секвестра бюджета очередникам, переселенцам из пятиэтажек и т.п. оставили на 2012 г. лишь 44 млрд руб., на которые планируется ввести 529 000 кв. м жилья. Для сравнения: в 2004 - 2007 гг. только для очередников строилось около 1 млн кв. м, еще 1-2 млн предназначалось для расселения хрущоб, ветхих и аварийных домов и т.п. (см. «Строительство социального жилья в Москве продолжится в минимальном объеме»).

А на продажу миллионами квадратных метров в Москве не строят давным-давно, с 2004 г., после того как завершилось освоение новых районов - Марьино, Люблино, Куркино, Бутово. И кардинальное сокращение объемов коммерческого строительства рынок отыграл еще в 2005 - 2006 гг., когда цены скакнули с $2000 до $4000 за метр.

Таким образом, в статистике Мосгосстройнадзора, по сути, ничего нового для рынка нет. Никакого катастрофического сжатия объема предложения в настоящее время не происходит, и ожидать резкого подорожания жилья на фоне роста дефицита квадратных метров не приходится. Тем более что нынешний уровень цен - примерно $5000 за «квадрат» - и так значительно превышает покупательскую способность большинства российских граждан.

Впрочем, на значительное снижение стоимости недвижимости в Москве также надеяться не стоит: снизу цены подпирает ограниченный объем предложения в сочетании с высоким спросом на столичные метры. Поэтому даже в случае серьезного ухудшения макроэкономической ситуации, то есть второй волны кризиса, кратного падения стоимости жилья не произойдет – метр может подешеветь в долларах на 15-20-25%, не более. Если же ситуация в экономике нормализуется, возможен небольшой рост цен - на уровне инфляции (см. «Цены на квартиры в Москве к концу 2012 г.»).