Рефинансировать валютный ипотечный кредит, когда доллар на максимуме, уже поздно. Теперь надо подождать, когда рубль вернет утраченные позиции, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, за последний месяц с небольшим рубль подешевел примерно на 15% относительно американской валюты: с 29,4 руб. до 34 руб. за доллар.
Обвальное падение рубля в мае в очередной раз подтвердило правильность рекомендации: берите ипотеку в той валюте, в которой получаете доход. Кредиты в долларах и евро на 2-3% дешевле рублевых, однако убытки от ослабления рубля всего на 10% легко перекрывают возможную экономию на процентах за пользование займом, отмечает эксперт.
Впрочем, тем, кто уже успел влезть в долларовую ипотеку при рублевой зарплате, не стоит срочно бежать в банк, чтобы рефинансировать кредит. Текущая макроэкономическая ситуация не так плоха, чтобы опасаться дальнейшей существенной девальвации отечественной валюты. Рубль было уже уперся в верхнюю границу коридора, установленного Центробанком, и последний начал валютные интервенции, чтобы поддержать его курс. Результат не заставил себя долго ждать: за 5 июня рубль прибавил сразу 80 копеек, достигнув отметки в 33,2 за доллар, а за 6 июня - еще более 40 копеек. На 7 июня ЦБ установил курс на уровне 32,78 рубля за доллар. При этом на бирже рубль сегодня торгуется уже по 32,5.
«Скачок американской валюты во многом спекулятивный, причем даже скорее обычного доллар полетел назад. Это не означает, что не будет новых скачков вверх - валютный рынок по природе своей волатилен, но впадать в панику в таких случаях не следует. Надо дожидаться локального ослабления доллара и тогда только рефинансировать долларовый кредит в рубли. Но рефинансировать обязательно, чтобы не пострадать от следующей валютной встряски», - советует руководитель www.irn.ru.
По мнению эксперта, нормальный, экономически обоснованный курс отечественной валюты – примерно 30 руб. за доллар. Именно вокруг этой отметки рубль топчется последние 12 лет. На пике он взлетал до 23 с небольшим за доллар, в кризис падал до 36, однако ни разу с 2000 г. колебание курса рубля относительно доллара не превысило 20%. (См. «Руководитель IRN.RU: ослабление рубля изменило тренд на рынке недвижимости Москвы».)
Что касается ипотечных заемщиков, взявших кредиты в рублях, то им из-за роста курса доллара особенно переживать не стоит, если, конечно, макроэкономические проблемы не приведут к падению их личных доходов. И если в их договоре с банком нет набранного мелким шрифтом пункта о том, что кредитное учреждение вправе в одностороннем порядке поднять ставку в случае каких-нибудь экономических неприятностей: повышения ставки рефинансирования, роста ипотечных ставок в целом по рынку и т.п.
Можно даже сказать, что рублевым заемщикам отчасти повезло. Во-первых, они приобрели реальный актив, стоимость которого в долгосрочной перспективе, скорее всего, будет возрастать на фоне увеличения темпов инфляции. Во-вторых, успели взять кредит под относительно небольшие проценты: благодаря усилиям властей в последние год-два ипотечные ставки в РФ упали до рекордно низкого уровня. Например, в декабре 2011 г. средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составила 11,6%, а ведущие госбанки предлагали ипотеку под 8-10% годовых. Для Европы, привыкшей занимать деньги под пару процентов, это астрономическая ставка, однако в России кредитов дешевле не было за всю историю ипотечного рынка. И, вероятно, в обозримом будущем не будет - рост стоимости денег, фондирования для банков толкает ставки вверх. Согласно отчету АИЖК, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в апреле, достигла 12,1%.
Будущее ипотечного рынка в целом также выглядит не слишком радужно. Продолжающийся рост объемов ипотечного кредитования (до 267 млрд руб. и 185 000 кредитов за первые четыре месяца года) на фоне удорожания денег для банков кажется несколько противоестественным и политически мотивированным (см. «Руководитель IRN.RU: объемы ипотеки могут вырасти только благодаря политике»). Скорее всего, майская встряска заставит и банки, и потенциальных заемщиков скорректировать точку зрения на свои финансовые возможности и ипотечные перспективы, что приведет к серьезному сокращению объемов выдачи кредитов, полагает эксперт.