Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2012 года
Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2024 года Средние цены стагнируют, но рынок смотрит вниз
Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|
Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 164 010 | +5,3% |
Индекс стоимости жилья, $/м2 | 5 325 | +0,8% |
Индекс стоимости жилья, €/м2 | 4 158 | +3,6% |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
+3,4 %/мес. | +2,7% |
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
2,6 б.деп. | +0,9 б.д. |
Май уже не в первый раз за последние годы принес очередное ухудшение макроэкономической ситуации. Развитие проблем вокруг Греции и евро привело к бегству от риска, коррекции цен на нефть и оттоку капитала из России. Но еще более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах, о сохранности сбережений и о квартирном вопросе. Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы пока рано – данный рынок инертен, но первые выводы по итогам мая уже можно сделать.
Бивалютность московского рынка жилья сразу же привела к разнонаправленности динамики средних показателей в рублях и в долларах. Цены на основную массу квартир, разумеется, представлены в рублях, а потому рост курса доллара к рублю автоматически приводит к симметричной коррекции долларовых цен вниз. Однако часть продавцов привязывают цены на квартиры в Москве к доллару или же поспешно пытаются проиндексировать их к росту курса, даже если формально цены представлены в рублях. Это приводит к некоторому повышению средней цены в рублях, а коррекция цен в долларах оказывается меньше, нежели величина снижения курса. Истина же, как известно, расположена где-то посередине: между снижающимся долларовым индексом цен на жилье и слегка подросшим рублевым.
Так, наиболее динамичный еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, довольно быстро начал уходить в минус (см. динамика цен на недвижимость в Москве на графике). Только за последние 2 недели мая долларовый индекс потерял почти полтора процента. Однако среднемесячный индекс за май оказался все же на 0,8% выше среднеапрельского показателя. Это, по сути, величина изменения цен с середины апреля по середину мая, и начало майской коррекции еще не успело полноценно повлиять на него.
По статистике журнала www.metrinfo.ru, средняя цена в рублях за май подросла с уровня чуть ниже 160 тысяч за метр до 165. Но следует понимать, что только после стабилизации курсов валют на некоем новом уровне можно будет судить о том, как все это повлияло на изменение реальной стоимости недвижимости.
В разрезе цен по типам жилья в мае наблюдается полная чехарда. Так, динамику хуже среднего уровня показали совсем разные сегменты квартир: пятиэтажки и современные монолитные и кирпичные дома. Лучше среднего – современные панельные дома и панельное жилье советского периода. По комнатности квартир лучше среднего оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры, а двушки и многокомнатные – хуже.
Аналогичная ситуация и по географии. Лучше среднего оказались Центральный округ и районы за МКАД, а также Северо-Западный округ и Северо-Восточный округ. Хуже среднего – Юго-Восточный округ и Восточный округ.
В разрезе районов Москвы опередили рынок в мае Кропоткинская, Парк культуры, Щукинская, Тушинская, Молодежная, Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Крестьянская Застава, Римская, Печатники, Свиблово, Ботанический сад и другие. В минус ушли Люблино, Волжская, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, ВДНХ, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Сокол, Аэропорт, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Фрунзенская, Спортивная, Бауманская.
Таким образом, даже смежные, близко расположенные и схожие по своим свойствам районы Москвы показали разнонаправленную и по сути бессистемную динамику. Это, очевидно, является следствием хаотичной первой реакции рынка на перепады курсов валют, и некая системность должна появиться спустя месяц-два.
Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2012 года >>
Как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, реакция рынка недвижимости на макроэкономические перипетии бывает двоякой. Умеренная нестабильность на финансовых рынках и умеренная коррекция на биржах рынку недвижимости только на руку. Происходит переток денег в защитные активы, инвесторы бегут от рисков, люди активизируются в решении квартирного вопроса по принципу «пока не стало хуже», а также ищут спасения для своих сбережений – все это активизирует рынок недвижимости и может даже приводить к умеренному подъему цен.
Если же экономический кризис оказывается серьезным, по примеру 2008 или 1998 годов, то такая ситуация не обходит стороной и недвижимость. Поэтому прогноз рынка недвижимости Москвы и России сейчас сводится по сути к ответу на вопрос о том, насколько глобальной окажется нынешняя фаза кризиса. Казалось бы, есть все основная опасаться – дефолт Греции (и, возможно, последующие аналогичные дефолты других стран Еврозоны) может вызвать не менее разрушительные последствия в экономическом и финансовом пространстве, нежели банкротство банка Леман Бразерс в 2008 году, что стало спусковым крючком первой волны кризиса. Более того, нынешние проблемы грозят единству Евросоюза и делают туманными перспективы евро как единой европейской валюты и второй мировой резервной валюты после доллара.
К России и к российскому рынку недвижимости все это имеет самое прямое отношение. Во-первых, возможно существенное снижение цен на нефть со всеми вытекающими отсюда проблемами дефицита российского бюджета и ослабления рубля. Во-вторых, бегство мирового капитала от риска может вызвать еще более интенсивный отток денег из России. В-третьих, возможные проблемы банковской системы могут вызвать ухудшение условий ипотечного кредитования, а также кредитования застройщиков.
Проще говоря, в нынешней ситуации ничто не мешает повторению 2008 года, напротив, для этого есть все достаточные основная. Разумеется, что при реализации подобного сценария цены на недвижимость в Москве и России ждет очередная существенная коррекция, причем как в долларах, так и в рублях. Но такой сценарий является лишь вероятным, и ему всегда противостоит другой – усиление властями всех стран денежной эмиссии, то есть раскручивание маховика инфляции. А процессы удешевления денег, разумеется, постепенно начинают приводить к росту стоимости реальных активов, каковым является и недвижимость.
Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», наложение этих двух противоборствующих трендов (нарастание экономических проблем и эмиссия денег) приведет к отсутствию монотонной динамики на рынке недвижимости, то есть не будет постоянного многолетнего роста цен (в отличие от периода 2001-2008 годов), как не будет и продолжительного снижения. Периоды роста и падения цен на недвижимость будут непродолжительными, от нескольких месяцев до года, и еще не раз сменят друг друга. Подробный анализ этого обстоятельства изложен в статье «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 144 637 | +5,1% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 150 766 | +6,2% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 160 838 | +5,4% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 155 786 | +4,8% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 184 554 | +5,0% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 183 075 | +4,7% | |
Все панельные и блочные дома | 152 080 | +5,6% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 174 472 | +4,9% |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|---|
Однокомнатные квартиры | 163 671 | +5,7% | |
Двухкомнатные квартиры | 162 809 | +5,0% | |
Трехкомнатные квартиры | 158 959 | +5,4% | |
Многокомнатные квартиры | 169 092 | +4,4% |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 239 193 | +5,7% | |
Юго-Западный округ | 190 806 | +5,7% | |
Западный округ | 180 242 | +5,5% | |
Северо-Западный округ | 161 885 | +6,9% | |
Северный округ | 161 022 | +5,1% | |
Северо-Восточный округ | 152 460 | +5,8% | |
Восточный округ | 147 871 | +4,8% | |
Южный округ | 145 930 | +5,0% | |
Юго-Восточный округ | 138 261 | +4,5% | |
Все районы старой Москвы за МКАД | 135 089 | +6,5% |
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Мая 12 | Апр 12 |
---|---|---|---|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
238 792 | +5,5% | |
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
124 894 | +5,2% | |
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
1,91 | +0,2% |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>