Ипотека по формуле «инфляция + 2,2%»: власти перекладывают макроэкономические риски на население

Ставка по ипотеке, не более чем на 2,2% превышающая уровень инфляции, реальна. Однако, учитывая мировые инфляционные тенденции, в долгосрочной перспективе такая ставка может даже превысить нынешние 12% годовых в среднем по рынку, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На днях президент России Владимир Путин поручил правительству обеспечить до 2018 г. «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Соответствующее распоряжение содержится в указе президента РФ Владимира Путина «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», опубликованном на сайте Кремля.

«Примечательно, что власти, по сути, отказались от прямого декларирования низких процентных ставок», - подчеркивает Олег Репченко. Если раньше и Путин, и тогдашний президент, а ныне премьер Дмитрий Медведев обещали через некоторое время осчастливить соотечественников ипотекой под 5-6%, а то и 2-3% годовых, то сейчас вместо конкретных цифр предлагается красивая формула с переменной, значение которой через весьма непродолжительный период времени может увеличиться на порядок.

Ничего удивительного в корректировке позиции властей по ипотечному вопросу нет: IRN.RU неоднократно обращал внимание на то, что ипотека для граждан не может быть дешевой, когда заемные деньги для банков, необходимые для выдачи этой самой ипотеки, стоят так дорого. В РФ ставка рефинансирования – 8% против 0 - 0,25% в США. Средняя ставка в крупнейших российских банках по депозитам сроком на один год на начало апреля – 7% годовых, по данным ЦБ. Так что дешевым жилищным кредитам взяться просто неоткуда. Если, конечно, кабинет министров вновь щедро не поделится с ипотечными институтами деньгами налогоплательщиков. (См. «Руководитель IRN.RU: объемы ипотеки могут вырасти только благодаря политике».)

В общем-то, как показывает практика, этот способ дает неплохие результаты: не в последнюю очередь благодаря усилиям властей, «позаимствовавших» миллиарды рублей у будущих пенсионеров, в 2011 г. банки выдали гражданам ипотеки на 713 млрд руб. – больше, чем до кризиса, а средняя ставка в декабре прошлого года опустилась до рекордно низких 11,6%.

Однако ясно, что долго субсидировать ипотеку в масштабах всей страны невозможно – на это не хватит не только пенсионных накоплений, но и всего российского бюджета. Зато ставка с привязкой к инфляции не грозит властям ни потерей лица из-за нарушения обещаний, ни бюджетными катаклизмами при попытке их выполнить – все макроэкономические риски перекладываются на плечи физлиц. Примерно так с приходом кризиса поступили и на Западе, перейдя к плавающим ипотечным ставкам по формуле ЛИБОР+%.

Проблема в том, что для населения плавающие ставки – самый опасный вид кредитования, так как в случае скачка инфляции или иных экономических проблем заемщик может остаться не только без дома, но и с огромным долгом перед банком.

А разгон инфляции весьма и весьма вероятен, учитывая, что в последние годы все страны только и делали, что печатали деньги, пытаясь таким образом справиться с последствиями глобального экономического кризиса. Нынешнюю макроэкономическую ситуацию многие сравнивают с 70-ми годами прошлого века, когда даже в США инфляция подскочила до 16-18% при нормальных для западного мира 1-2%. (См. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?»)

О нарастании инфляционных тенденций, в частности, свидетельствует активный рост цен на сырье: золото, например, стоит уже более $1590 за унцию против примерно $1000 до кризиса. При таком раскладе торможение инфляции в России, скорее всего, окажется временным явлением, которое зачахнет уже через год-два. Более того, даже за последние полгода на фоне снижения официальной инфляции происходит рост ставок по депозитам, ставок по кредитам, что явно свидетельствует об увеличении стоимости фондирования для банков.

По мнению руководителя www.irn.ru, в долгосрочной перспективе инфляция, скорее всего, вернется на «обычный» для России уровень в 8-10% и более. Соответственно, ставка по ипотеке, рассчитываемая по предложенной Путиным формуле, составит от 12% и более.

Впрочем, даже если ориентироваться на оптимистичные цифры последних трех лет, ипотека по формуле не будет сильно дешевле нынешней. Согласно официальной  статистике, в 2009 - 2011 гг. цены росли на 6,1 - 8,8% в год. Прибавив к этим цифрам 2,2%, получим 8,3 - 11%.

«Это в общем-то немногим ниже, чем нынешние 12% в среднем по рынку ипотеки. Совсем не 5-6%, о которых много раз говорилось ранее...» - резюмировал эксперт.