Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2012 года

Апрель на московском рынке недвижимости прошел в состоянии умеренной активности. Если не брать отдельные объекты и сегменты рынка, то в целом цены на недвижимость показали в апреле умеренный прирост – на уровне 1-2%. Однако о повышенной активности, обычно характерной для рынка недвижимости в середине весеннего сезона, говорить пока не приходится. Более того, большинство факторов неопределенности в отношении макроэкономической ситуации, а также внутренней социально-экономической политики пока сохраняется. О них подробно говорилось месяцем ранее в обзоре по недвижимости за март.

Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил за апрель 2012 года 1,9%, поднявшись с 5.186$ за квадратный метр до 5.282$. Это изменение среднего значения индекса в марте к среднему значению в апреле. Если ориентироваться на более динамичные еженедельные индексы, то последние 2 недели апреля прирост стал куда скромнее: порядка 0,1 - 0,3% в неделю. Схожие данные приводит и журнал о недвижимости www.metrinfo.ru: рублевые цены на квартиры в Москве продолжают колебаться в диапазоне 155-160 тысяч рублей за метр.

Примечательно, что в отличие от марта в апреле пророст пришелся в большей мере на типовое жилье и относительно недорогие сегменты квартир, хотя есть и интересные исключения. Так, в наибольшем плюсе оказались типовые панельные дома советской эпохи. За ними следуют современные панельные дома, а также панельные и кирпичные пятиэтажки. В аутсайдерах оказались наиболее дорогие сегменты жилья: современные монолитно-кирпичные дома, а также сталинки и цековки.

Прирост цен по комнатности квартир распределился похожим образом. В лидерах наиболее ликвидные и недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, от них немного отстают «трешки», а больше всего отстают многокомнатные квартиры. При этом прирост индекса «дорогого» жилья (20% наиболее дорогих квартир) оказывается в апреле выше среднего, очевидно, по следующей причине.

В разрезе «округа Москвы» с большим отрывом лидирует Центральный округ, причем уже второй месяц подряд. Судя по всему, несмотря на всю нестабильность нынешней ситуации, элитное жилье в Москве продолжает притягивать деньги и служить своеобразной «тихой гаванью». Более подробный обзор ситуации в этом сегменте на основе недавнего исследования аналитического центра IRN.RU представлен в статье «Элитные новостройки Москвы подорожали на 18,5%».

Интересно, что на втором месте по темпам прироста стоимости жилья в апреле оказались районы за МКАД, то есть наиболее доступное типовое жилье. А вот один из наиболее дорогих и престижных округов – Юго-Западный округ – оказался в апреле в аутсайдерах.

В разрезе «районы Москвы» прослеживается во многом схожая картина. Лидируют по темпам прироста цен: Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Щукинская, Тушинская, Белорусская, Беговая, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная и другие.

В аутсайдерах в апреле оказались: Октябрьское поле, Хорошево-Мневники, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Якиманка, Кунцево, Молодежная, Речной вокзал, Проспект Вернадского, Университет, Воробьевы горы, Гагаринский, Ломоносовский, Раменки.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2012 года >>

Уходящий весенний деловой сезон еще раз показал, что рынок недвижимости не готов к новой ценовой гонке. С одной стороны, активность на рынке остается неплохой, хоть и не ажиотажной. Продажа квартир и новостроек в основной массе идет неплохо. Рынок продолжает наращивать объемы, в частности, за первый квартал 2012 года число сделок на рынке жилья почти на 10% превысило аналогичный показатель прошлого года. Но с другой стороны, платежеспособность реальных покупателей жилья продолжает оставаться сильно ограниченной, цены на недвижимость в Москве – завышенными, и даже ипотека в России остается не столь привлекательной, как хотелось бы.

По сути, реальный рост цен на недвижимость закончился еще в 2006 году. Начиная с того момента стоимость жилья не показывает систематического роста, а просто «дергается» в ограниченном диапазоне. Для московского жилья это 4.000 - 6.000$ за метр по индексу ИРН. Если рассматривать Подмосковье или иные регионы России, то цифры будут свои, но суть – та же. Непосредственно перед кризисом 2008 года цены сделали последний рывок до исторического максимума, потом скорректировались вниз как раз на уровень 2006 года, потом частично отыграли падение, но так или иначе это уже не систематический набор стоимости, а колебания в диапазоне. В этом отношении интересен анализ ситуации, проделанный руководителем IRN.RU Олегом Репченко под названием «Цены на недвижимость - куда приведет нас боковой тренд».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>