Руководитель IRN.RU: рынок жилья Подмосковья заволновался из-за смены губернатора

Временная заморозка строек может пойти на пользу подмосковному рынку жилья, так как спасет его от затоваривания. Но, скорее всего, Сергей Шойгу не будет затевать тотальный пересмотр строительных инвестконтрактов по примеру столичного мэра Сергея Собянина – в этом просто нет необходимости, сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя опасения девелоперов относительно смены власти в Московской области.

В четверг, 5 апреля, Мособлдума единогласно согласилась утвердить министра по чрезвычайным ситуациям Сергея Шойгу губернатором Подмосковья. Бориса Громова, возглавлявшего регион с 2000 г., трудоустроят в Совет Федерации, где он будет представлять интересы области уже в качестве сенатора.

Подмосковные девелоперы опасаются, что новый губернатор возьмет на вооружение опыт столичного коллеги Сергея Собянина, который сразу после вступления в должность инициировал ревизию всех инвестиционных контрактов и к уже концу 2011 г. отменил строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. В частности, такого мнения придерживаются советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов и управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.

Как напомнил Биржин, многие подмосковные девелоперы владеют землей на правах аренды, а не собственности, причем участки предоставлялись им без торгов, в рамках проектов реконструкции жилых кварталов и т.п. Поэтому, по мнению Биржина, у новой администрации будет соблазн поменять пункты контрактов или же расторгнуть их, и в итоге объемы жилищного строительства в области сократятся, передает РИА «Новости».

Сергей Шойгу вряд ли заинтересуется наработками столичного градоначальника в области девелопмента, так как градостроительная ситуация в Подмосковье кардинально отличается от московской, отметил руководитель www.irn.ru. Собянин инициировал пересмотр инвестконтрактов не столько из-за претензий к конкретным договорам, сколько потому, что столица застроена слишком плотно – транспортная и инженерная инфраструктура города просто не выдержит реализации всего запланированного при прежнем мэре. А Подмосковье недостатка в площадках под строительство не испытывает.

Кроме того, формулировка, с которой убирали Лужкова - «в связи с утратой доверия президента», - поставила под сомнение всю деятельность Юрия Михайловича на посту мэра. Фактически Сергея Собянина назначили руководить Москвой именно для того, чтобы он покончил с политикой своего предшественника, в том числе в градостроительной сфере. Тем более что вкусы Лужкова в этой области раздражали не только Кремль, но и рядовых москвичей, обеспокоенных судьбой архитектурного наследия города. По словам нынешнего главы Мосгорнаследия Александра Кибовского, за 18 лет правления Лужкова в центре столицы появилось почти столько же новых зданий, сколько за все 70 с лишним лет советской власти (849 и 1048 соответственно).

Громов, по крайней мере официально, уходит мирно, после окончания очередного срока, и у его преемника нет никакой необходимости «размощать вымощенные предместниками его улицы» по примеру героя Салтыкова-Щедрина. Но даже если Шойгу на год-два все-таки заморозит стройки, подмосковному рынку не грозит дефицит предложения, уверен Олег Репченко.

В Москве объемы строительства коммерческого жилья стали падать еще в 2003-2004 гг., напомнил эксперт, поэтому, когда началась ревизия инвестконтрактов, иссяк и без того хилый ручеек нового предложения, поступавшего на столичный рынок. А Подмосковье, куда из-за дороговизны столичной земли переехали практически все проекты экономкласса (см. «Руководитель IRN.RU: рынок доступного жилья переехал за МКАД»), регулярно ставит рекорды по объемам ввода жилья.

Треть всего существующего жилого фонда области, или 70,7 млн кв. м жилой недвижимости, согласно подсчетам ГК «МИЦ», построили за последние 12 лет. Ежегодно на Московскую область приходится примерно 13-14% от общего объема жилищного строительства в РФ. С 2007 г. на каждого жителя Подмосковья строится более 1 кв. м нового жилья в год: в 2007 и 2008 гг. в области сдали 1,18 кв. м на человека, в 2009-м — 1,26 кв. м, в 2010-м — 1,12 кв. м, в 2011-м — 1,16 кв. м. То есть дефицита квадратных метров, от которого страдает Москва, в Подмосковье нет. Скорее, наоборот, наблюдается затоваривание рынка, и оно уже сказывается на девелоперском бизнесе.

По данным корпорации «Инком», за последний год в более чем половине подмосковных коттеджных поселков на первичном рынке не было продано ни одного дома. Еще в трети поселков за 12 месяцев реализовали менее пяти объектов. И только в 10% поселков продажи идут хорошо. (См. «Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок».)

Риелторы забили тревогу. «Чрезмерная активность девелоперов в Подмосковье может сыграть с рынком злую шутку. Вместо долгожданной прибыли компании рискуют получить «обратный эффект» (в виде стагнации, а потом и замороженных строек), если, конечно, не начнут проводить более взвешенную политику застройки в регионе», - предупреждает глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

В такой ситуации, поясняет руководитель www.irn.ru, отсутствие новых проектов сыграет на руку строительным компаниям, дав им возможность распродать построенное, не снижая стоимости метра. Хотя, повторимся, московский сценарий в области маловероятен: у Шойгу вроде бы нет причин для закручивания гаек в строительной сфере.

Более того, назначение нового губернатора, которому надо проявить себя на незнакомом поприще, может дать толчок в решении проблем, которые беспокоят строительный бизнес. В первую очередь речь идет о развитии дорожной сети, которое Шойгу уже назвал одной из своих приоритетных задач на посту руководителя региона.

Плохая транспортная доступность жилых проектов в Подмосковье остается основной головной болью застройщиков. Потенциальных покупателей, приходящих в ужас от перспективы тратить на дорогу в офис и обратно по четыре-пять часов в день, далеко не всегда удается соблазнить даже относительной дешевизной подмосковного квадрата (см. «Рынок новостроек Подмосковья: число новых объектов выросло на 45%»).

Масштабное строительство и реконструкция дорог могли бы приблизить Подмосковье к Москве, существенно повысив привлекательность областного жилья. Однако подвижки в этой сфере невозможны без тесного сотрудничества властей обоих регионов.

Лужков и Громов, как известно, отношения не столько налаживали, сколько выясняли: спор двух хозяйствующих субъектов Федерации из-за 390 га земли в Щербинке дошел аж до Конституционного суда. Потом на место строптивого Юрия Лужкова пришел более договороспособный Сергей Собянин, но у Бориса Громова появился новый повод для обиды: к столице присоединили уже не несчастные четыре сотни, а целых 148 000 га подмосковной территории. Все 10 месяцев, прошедшие с заявления президента Дмитрия Медведева о расширении Москвы, губернатор Подмосковья не уставал подсчитывать потенциальные убытки области от эпохального проекта. Даже на заседании Мособлдумы 5 апреля, когда подмосковные депутаты утверждали в должности его преемника, Громов не забыл упомянуть про уплывающие из подмосковного бюджета 28 млрд руб.

Ясно, что при столь ревностном отношении Бориса Всеволодовича к размерам своей вотчины ждать от него энтузиазма при реализации совместных с Первопрестольной начинаний было бы затруднительно. Зато у нового губернатора, не отягощенного памятью о прошлых конфликтах, судя по всему, проблем с налаживанием диалога с Тверской, 13, не возникнет.

Во всяком случае, московский градоначальник, поздравляя Шойгу с назначением, уже выразил уверенность в том, что с приходом главы МЧС «к руководству Московской областью сотрудничество двух крупнейших субъектов Российской Федерации получит мощный импульс к развитию». И подтвердил готовность правительства Москвы «расширять взаимодействие в решении транспортных, инфраструктурных, социальных и других важнейших проблем столичного региона».