Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2012 года

Президентские выборы прошли, но определенности по ряду важных для рынка недвижимости вопросов пока не наступило. Во-первых, это рыночный налог на недвижимость, давно уже нависший психологическим бременем над всеми владельцами и потенциальными покупателями жилья. Во-вторых, непонятная пока реформа налогообложения физических лиц и пенсионных взносов, что может довольно существенно подкосить платежеспособность среднего класса, а следовательно, и возможности людей, намеренных купить квартиру. В-третьих, это непонятная ситуация с ипотекой на фоне прогрессирующего мирового финансового кризиса: пока российские власти пытались идти против рынка, снижая ставки по ипотеке на фоне роста процентных ставок по депозитам, но что будет дальше?

Есть и немало других вопросов, связанных с многократными обещаниями властей упростить согласовательные процедуры в строительной отрасли, преодолеть бюрократические препоны и стимулировать строительство жилья в большем объеме. Но будет ли ликвидирован дефицит предложения в обозримом будущем или нет, по-прежнему не ясно. Не удивительно, что рынок недвижимости и покупатели реагируют на всю эту неопределенность настороженно, что отражается и на динамике цен. Покупательская активность, как и ценовой прирост, проявляются на рынке не масштабно, не везде и не на все подряд, как до кризиса, а избирательно.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за март 2012 года стоимость жилья в столице прибавила около 2%, поднявшись со средней отметки 5.091$ за квадратный метр в феврале до 5.186$ в марте. Однако даже по крупным сегментам рынка жилья, таким как типы домов или округа Москвы, прирост распределился крайне неравномерно. Более того, в распределении прироста по сегментам не прослеживается какой-либо четкой логики, а значит, динамика цен на недвижимость в Москве сейчас в большей мере связана с локальной конъюнктурой рынка и индивидуальными свойствами отдельных квартир. Это и позволяет сделать выводы об избирательности нынешней активности рынка и ценовой динамики.

Так, наибольший прирост стоимости метра в марте показали старые кирпичные дома, в том числе кирпичные пятиэтажки, а также сталинские дома, дома ЦК и прочий «кирпич» советской эпохи. К слову, в прошлом месяце «сталинки» были в аутсайдерах, по сути, этот сегмент просто частично наверстал прошлое отставание. А вот типовые панельные дома советской эпохи оказались в аутсайдерах в этом месяце, притом что как панельные пятиэтажки, так и современная «панель» показали в марте хороший прирост.

В разрезе по комнатности квартир тоже наблюдается подобная чехарда. Наибольший прирост в марте показали крайние сегменты: однокомнатные квартиры и многокомнатные. При этом многокомнатные квартиры опять же во многом просто наверстали отставание прежних месяцев. А вот «средние» сегменты – «двушки» и «трешки» - в марте «приросли» меньше, чем рынок в целом. Схожим образом два наиболее крайних сегмента рынка: 20% наиболее дешевых квартир и 20% наиболее дорогих квартир в марте в равной мере перегнали рынок, показав прирост около 2,5%.

Складывается впечатление, что в марте крайние и наиболее нетипичные варианты выравнивались по цене с основной массой квартир, то есть рынок в целом скорее консолидировался, нежели собрался показать какое-то осмысленное движение. Впрочем, отсутствие четких ценовых трендов на рынке недвижимости вполне объяснимо целой массой неопределенностей и противоречий, указанных в начале этого обзора.

В плане динамики цен по географии картина во многом схожая. В марте по темпам роста цен лидирует Центральный округ, который месяцем ранее даже умудрился показать «минус», то есть также имеет место выравнивание с другими частями рынка. Среди других лидеров марта самые разные округа: и довольно дорогой и престижный Юго-Западный округ, и вполне «народные» Северо-Восточный округ и Южный округ. А вот аутсайдер марта – Северо-Западный округ даже показал «минус», пусть и мизерный.

Среди районов Москвы в лидерах по динамике цен в марте хватает самых разнородных участников: Бибирево, Алтуфьево, Лианозово, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная, Перово, Зеленоград, Измайлово, Первомайская, Измайловская, Медведково и другие.

Аналогичная ситуация с аутсайдерами, показавшими в марте «минусы»: Кунцево, Молодежная, Можайский, Фили-Давыдково, Кунцевская, Хорошево-Мневники, Октябрьское поле, Тимирязевская, Дмитровская, Южная, Чертановская, Жулебино, Некрасовка.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2012 года >>

Судя по всему, рынок недвижимости Москвы может находиться в подобном состоянии консолидации, которое по-народному можно назвать «подвешенным» состоянием, еще какое-то время, пока не наступит хоть какая-то определенность по обозначенным выше вопросам. Видно, что пока продавцы и покупатели реагируют только на локальные и четко определенные факторы, например, некая новостройка хорошо строится и пока относительно недорогая – надо брать, в итоге цена по ней систематически подрастает. Или какой-то конкретный район Москвы получает преимущество в виде строительства метро или иного улучшения транспортной доступности – происходит перераспределение цен в нем по сравнению с другими районами. Если же некий район оказался слишком переоценен, то какое-то время цены на квартиры в нем стагнируют. А регулярно мониторить всю подобную локальную конъюнктуру рынка можно в режиме онлайн с помощью соответствующих сервисов аналитического центра IRN.RU: «Аналитический паспорт района», «Динамика цен на квартиры по районам», «Рейтинги районов по стоимости жилья».

Что же касается возрождения стабильной покупательской активности, как и продолжительного ценового тренда, то здесь нужна куда большая стабильность и определенность, нежели присутствует на рынке сейчас. Человеку непросто решиться купить квартиру на пределе возможностей, если он не уверен в своих завтрашних доходах в силу туманной макроэкономической ситуации. Крайне неприятно взять ипотеку и потом столкнуться с невозможностью ее выплачивать по причине изменения системы налогообложения и роста налогового бремени на средний класс. Опрометчиво купить квартиру по нынешним завышенным ценам, а потом мириться с падением ее цены, когда власти наконец проявят достаточную политическую волю для насыщения рынка необходимым количеством предложения. Еще неприятнее окажутся требования банка досрочно погасить разницу между величиной долга и уменьшившейся стоимостью залога.

Инвестиционные покупатели сейчас также не понимают, в какой мере их затронет рыночный налог на недвижимость, а также каким может оказаться повышенное налогообложение собственников нескольких квартир. А рост ставок по депозитам вновь поднимает вопрос о целесообразности связываться со сдачей жилья в аренду, если куда доходнее и куда менее хлопотно просто положить деньги в банк. Очевидно, что все подобные моменты сейчас никак не стимулируют покупательскую активность.

Проще говоря, до кризиса на рынке недвижимости и строительства существовали четкие правила игры. Были ли они хороши или нет – вопрос философский, но так или иначе они обеспечивали рынку стабильную активность, продолжительные тренды, а продажа недвижимости и квартир носила стабильный предсказуемый характер. В нынешних условиях неопределенность существует на всех уровнях: и в плане перспектив макроэкономики, и в плане общей социально-экономической политики при новом президенте РФ, и в плане условий дальнейшего развития строительства в Москве при новых городских властях. А теперь этот момент неопределенности с властью, похоже, становится актуальным и в отношении ожидаемой смены руководства в Московской области. Не удивительно, что в этих условиях поведение покупателей и продавцов на рынке недвижимости больше начинает напоминать броуновское движение. А о возникновении продолжительных трендов говорить пока не приходится.

Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», долго такая ситуация существовать тоже не может. В ближайшие месяцы либо новые тренды станут реакцией на те или иные перемены, пришедшие со стороны властей, то есть «сверху», либо в их отсутствии рынок определится с дальнейшим движением сам, то есть «снизу». Раньше люди нередко покупали квартиру или коттедж, чтобы был или потому что все покупают – таков был тренд. Сейчас что-либо покупать следует не по примеру толпы, а исключительно исходя из личных потребностей и возможностей. А профессиональным участникам рынка следует в большей степени ориентироваться именно на такое потребительское поведение.

Последние годы хороший успех имеют как качественные и клиентоориентированные новостройки в Москве и Подмосковье, так и коттеджные поселки или таунхаусы, причем не важно, являются ли они довольно дешевыми или же, напротив, достаточно дорогими. Мимо рынка попадают в основном те проекты, которые, как раньше, ориентированы больше на эмоциональный ажиотажный спрос, когда люди, боясь роста цен, готовы брать все без разбора. Но нынешняя весна, похоже, еще раз показала, что подобное состояние рынка пока вернуться не готово.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>