Промзоны Москвы: процесс подготовки непрост, но эффект от их застройки может стать прорывом

Развертывание строительства жилья в промышленных зонах Москвы, частично заброшенных, обязательно начнется, исходя из политики столичных властей. Однако начало этого процесса требует основательной подготовки, сказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков, отвечая на вопросы программы «Главная тема» Третьего канала телевидения.

Он указал, что если основным приоритетом администрации экс-мэра Юрия Лужкова были темпы строительства в городе, то нынешняя команда мэра Сергея Собянина концентрируется на сбалансированности развития мегаполиса. «Недостаточно просто построить большие объемы жилья, обеспечить горожан социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками, дорогами и полицейскими участками наконец), торговыми площадями, предприятиями бытового обслуживания, культуры и спорта. Нужно создать центры притяжения рабочей силы, рабочие места», – указал он.

Сергей Жарков привел в пример район Марьино, построенный на месте бывшей свалки, откуда были вывезены миллионы кубометров верхнего слоя почвы, замененной на чистую. Шикарные пешеходные и велосипедные набережные, развитая инфраструктура в плане кафе, магазинов, развлекательных центров… Вроде очень грамотно спланированные дома по отдельности и район в целом. Но люди, которые приобрели там квартиры, в большинстве своем вынуждены зарабатывать на жизнь в других местах. А в результате – вечные пробки на Волгоградском проспекте и прилегающих улицах, проблемы на смежных участках МКАД и Третьего транспортного кольца. «Можно сделать Волгоградку хоть 16-полосной в каждую сторону, принципиально ничего не изменится, – говорит эксперт. – До центра города дорогу такой ширины все равно не дотянуть».

Поэтому городским властям обязательно нужно придумать, не просто как побудить застройщиков возводить в новых осваиваемых зонах офисные комплексы и другие центры притяжения рабочей силы (это как раз несложно), а как заставить бизнес создавать там качественные рабочие места.

Один из вариантов, на взгляд замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», – развитие системы бизнес-инкубаторов, специализированных деловых зон, которые уже неплохо показали себя в Нагатинской пойме и некоторых других местах. Одновременно можно было бы запланировать вокруг них строительство специализированного муниципального арендного жилья, пусть даже с инвестиционными бюджетными вложениями. Это также лежит в русле общегосударственной жилищной политики (недавно были заявления по этому поводу и президента, и премьер-министра России).

Там могли бы селиться именно работающие поблизости семьи, что снимало бы лишнюю нагрузку на транспортную систему города и обеспечивало бы частичное решение жилищной проблемы за счет мобильности населения. Такие проекты могут быть скомбинированы из апартаментов и доходных домов, о которых много говорится, но развитие которых пока неясно из-за многих нерешенных проблем, как экономических (низкая рентабельность), так и юридических (прописка и т.д.).

Экономические предпосылки развития таких территорий могли бы как раз решаться именно благодаря существующей инфраструктуре нынешних промзон. Бывшие производственные площади обычно неплохо обеспечены инженерно-техническими коммуникациями, хотя бы до границ участков. Следовательно, снимается много ограничений по мощности энергопотребления, канализации, стоимости прокладки другой технической инфраструктуры. Это не то же самое, что строительство в чистом поле. За счет этого себестоимость возведения жилых и нежилых комплексов может быть значительно удешевлена. А значит, возрастет рентабельность проектов в целом.

Но есть важный аспект, создающий сложности для освоения промзон. На этих территориях уже существуют предприятия. Неважно, влачащие существование по основному виду деятельности; давно переоборудованные в процветающие автомастерские или автомойки; таинственные склады контрабанды; или просто существующие на бумаге. Но у этих предприятий есть собственники. И пускай они не располагают правом собственности на землю (прошлая администрация Москвы стояла насмерть в этом отношении, используя любые возможности не допустить оформления земли в собственность), но они являются правообладателями аренды этой земли.

Решение этого вопроса представляется непростым делом. Тем более что в каждой промзоне участков много, а собственников расположенных на них предприятий – еще во много раз больше. Но проблема решаема, уверен Сергей Жарков, хотя, возможно, процесс ее решения займет немало времени. В конце концов, если мэрии Москвы уже удалось однажды постепенно и потихоньку выкупить акции всех предприятий для освобождения нужной территории, чтобы создать там масштабный проект, почему сейчас не получится? Экономическая мощь есть, административные рычаги никуда не делись. Тем более что проекты будут менее масштабными, хотя, возможно, более эффективными. Не стоит же задача еще один «Москва-Сити» строить, говорит эксперт.